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来源：职称驿站所属分类：房地产论文 发布时间：2014-06-20浏览：13次
论文摘要：预售商品房申请的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房,如果申请的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再申请给他人,不是预售商品房申请,应按商品房买卖关系处理,同时预售商品房申请行为必须是行为人真实意思表示,否则申请行为无效。
引言
商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方式首创于香港,由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”,分期分批地预售给广大投资者,如“落花片片坠落”,故商品房预售又被称为“卖楼花”。因其可以有效地解决房地产开发企业先期资金投入的问题,因而是目前应用比较广泛的一种交易形式。
预售商品房的申请,是指商品房预售后,预购人将购买的未竣工的预售商品房再行申请的行为。这种申请只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将预售合同的债权或权利义务申请给第三人,使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。
预售商品房再申请是否属于房地产申请?根据《城市房地产管理法》第36条之规定,房地产申请是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这个概念规定了房地产申请的主体是房地产权利人,包括房地产所有人、经营人和使用人等。商品房预购人是否可以成为这里的房地产所有人呢?有人认为,根据《合同法》第133条关于买卖合同标的物所有权转移的规定和物权变动的公示原则,如果商品房预售人按照《城市商品房预售管理办法》第10条的规定,在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理了登记备案手续,预售商品房的所有权即发生转移,这时,预购人即成为预售商品房的所有人。本文认为,预购人“在签约之后并未得到真正的房屋所有权,其申请的只是将来取得房屋所有权的期待权利”。预售商品房作为一种正在建筑、尚未竣工的不动产,还未到房产管理部门办理房产登记,预购人并没有获得商品房产权,即没有取得商品房所有权,而是在商品房竣工并办理房产登记后,根据预购合同享有要求开发商办理产权转移,将房产过户到预购方的权利。因此,预购时预购方只获得了期待将来取得产权的权利。
那么,预售商品房申请条件有哪些要求呢?
我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行申请的问题,由国务院规定。”说明预售合同申请是有条件的。预售合同申请的条件如下:
1、依照法律、法规等规定,允许预售的商品房申请的可以申请;不允许申请的不得申请,例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定:“预售的外销商品住宅,在未领取房地产证前不得申请,否则申请无效。”
2、申请人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和申请合同才能成为申请人,未登记备案的预售商品房不得申请。这种规定有利于国家加强宏观管理。因为预售商品房申请主体与预售主体不同,申请人具有双重身份,它是前一商品房预售合同的预购方,同时又是后一申请合同的转售方,而不是未竣工商品房预售方,故申请人不具备预售方的主体资格,也不必具有商品房预售许可证,但申请人必须持有经过登记备案的预售合同和申请合同才具有预售申请的主体资格。
3、预售商品房申请的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房,如果申请的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再申请给他人,不是预售商品房申请,应按商品房买卖关系处理,同时预售商品房申请行为必须是行为人真实意思表示,否则申请行为无效。由于房地产市场价格不稳定,申请人将预售的商品房提前申请,转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险,冒着风险提前买受,然后再次申请,这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然,与之相对应也有获得利益的机会。
4、商品房的预售合同必须合法有效,才允许预售商品房申请,否则预售商品房申请无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定:“商品房的预售合同无效的,预售商品房的申请合同,一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看,分以下几种情况:第一,如果商品房预售合同对申请有约定,当双方约定的申请条件已经具备时,可以申请。例如分期付款中,商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可申请。第二,商品房预售合同未约定申请条件,合同履行中,预购方提出申请,必须征得预售人同意,否则申请无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同,牟取非法利益。又可以保证预售商品房申请及预售合同的顺利履行。第三,预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务,对预售商品房的再行申请,不必征得预售人的同意,但事后应及时通知预售人知道,使其正确履行合同。通知人是申请人和新预购人,申请人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售申请合同通知预售人,并了解原预购人履行合同情况。
5、预售的商品房申请需要签订申请合同,不必重新签订新预售合同。因为申请人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人(申请人)更名为新的预购人,新预购人通过预售申请合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售商品房申请合同应依法缴纳有关税费。申请人无论是债权申请,还是权利义务申请,都只是合同主体的变更,而合同内容即权利义务并没有改变。如果申请人是债权申请,预售人拒绝重新签订预售合同,将阻止申请人对债权的处分权,故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同,预售申请合同依法成立后,具有不可逆转性,即新的法律关系形成,原预购人和新预购人均不得反悔,但新预购人符合申请条件时仍可以再行申请。
6、商品房预购人如果已经履行了法定义务,单纯权利申请、可以不经过商品房预售方的同意,只要通知预售方即可,如预购方已经按照合同支付了全部房价款后申请预购合同的行为。否则,必须征得原商品房预售合同预售方的认可和同意。由于商品房预售合同是双务合同。双方当事人互相享有权利和承担义务。因此,预购人将预购合同申请给第三人时,多数情况下,是将预售商品房合同的权利和义务一并转给第三人。第三人即取代原预购人成为全部或部分债权的受让人和全部或部分债务的承担人;商品房预售方不是申请合同的当事人,而承担债务的第三人是否具备偿还债务的能力,商业信誉如何,又与其享有的权利是否能够实现,紧密相关。因此,为了保护商品房预售方的合法利益,上述情况必须征得预售方的同意。以下几种情况,预售商品房的申请行为不应支持。第一、预售商品房申请合同签订后未进行登记的;第二、商品房预购方未按照合同的规定交付定金及未付清合同所规定的房价款三分之二的;第三、预售商品房合同双方发生纠纷诉至法院后均要求解除合同的;第四、预售商品房申请合同双方对该行为有重大误解的;第五、预售商品房申请合同的出让方倒卖合同,牟取非法利益,干扰了房地产市场的。
《房地产论文正确认识预售商品房申请的条件》
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文章名称： 房地产论文正确认识预售商品房申请的条件
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