房地产论文论当下限购令对房地产的管理制度

　　论文摘要：在目前限购令背景下的房地产业必须面对这一现实情况，从自身出发找出路，即限购令只是一时的宏观调控而已，不可能长期的发挥作用，最重要的是房地产业应当从自身出发，探寻一条可持续发展的道路。

　　关键词：限购令,房地产业,问题,研究

　　引言

　　所谓限购令，就是指于2010年10月广州市《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》穗国房字〔2010〕1311号文，明确规定，广州市市辖十区(不含从化、增城)执行限购政策，广州户籍和常住非户籍家庭限新购一套房，非常住户籍家庭禁止购房，未满18岁人士限制单独购房;使用公积金购第三套房贷款全面叫停等等。在当前所处的后危机时代，房地产业相关政策扶持规定逐渐被限购令宏观调控政策所取代，这同时也给房地产市场带来了巨大的风险隐患，比如交易量急剧下降、房价下跌以及股票下跌和信托风险大幅度提高等。

　　一、限购令对房地产市场造成的影响分析

　　自限购令出台以后，房地产市场便引发了剧烈的动荡，各种影响由此而产生，具体分析如下：

　　首先，限购令对于限制房产交易效果非常的明显，但同时也存在着较大的反弹性风险。自2005年从中央政府到地方政府至少有三轮针对房地产业的调控政策，从效果来看，大都成效不明显，房价越调越高。出台限购令主要目的在于通过限制购房套数，可有效减少房产的交易数量，从而形成一种供大于求的房地产态势，从而最终达到房价下降之目的。实践证明，限购令的出台与实施在一定程度上确实实现了这一目标，同时也为市场的后续需求创造了巨大的空间和更多的时间。限购令出台以后，一线城市房产成交量基本上都下降了五成左右，房价有所松动但并不显著，给房地产市场带来了巨大的冲击。由于限购令自身的政策性太严厉，加之计划性太强，而且着力点放在提高交易成本、抑制需求上，导致购房者刚性需求并没有被化解，而只是暂时的积压，一旦限购令被撤销，则购房者的积压势头必然出现更强烈的反弹，那时房地产市场便会出现重新抢购的现象，房产价格也会随之不断攀升。经济学原理告诉我们，提高交易成本能够有效抑制交易规模，但不能对商品价格产生直接影响，用行政手段抑制需求，或许在一段时间能抑制商品价格的上涨，但如果这种市场需求的动力并没有削减，那么它迟早会反弹。这种政策不是减少需求，而只是推迟了需求的释放而已。

　　其次，虽然限购令给当前如火如荼的房地产市场造成了巨大的冲击，但因政策上的漏洞，同时也造成了诸多的社会问题。从实践来看，限购令确实给当前我国的房地产市场造成了巨大的冲击，在限制购房数量、降低成交量以及促使房产价格降低等方面，功不可没，但同时也带来了许多社会性的问题。比如，因限购令自身的政策性不够完善，实践中很多购房人员通过这些漏洞去造假，比较流行的方式是假离婚或者隐婚、伪造参加社会保险证明等。

　　二、限购令下房地产业的未来发展趋势

　　对于房地产业而言，它是当前我国国民经济发展的支柱性产业之一，因其具有融资大、产业链比较长以及产业之间的关联度比较高等特点，所以对我国宏观经济的发展具有非常大的影响。从实践来看，房地产市场很大程度上是国家宏观经济未来发展的风向标，即房地产业的发展通常要比宏观经济发展要快一些，同时房地产业的低迷，也成为国家宏观经济发展步入衰退期的一个重要标志。房地产业可以带动国内金融市场的深化与发展，但同时也给房地产融资活动带来了巨大的风险和压力;地方政府在当前房地产市场上的特殊角色和地位是不能忽视的，因为其任何决策的做出都可能加大房地产业的融资风险。从实践来看，土地的出售成为地方政府收入是重要来源之一，在金融危机的影响下地方政府面临着巨大的财政压力，因此逐渐将视线转向银行融资领域。在这样的背景条件下，一但房地产业出现了问题或者产业链破裂，则地方政府的财政损失将是非常巨大的，甚至可能会极大地加重地方政府债务负担。

　　开征房产税可以增强地方财政自主性，推进财政公平。以房地产税逐渐取代土地财政，以防出现地方政府的兑付危机。虽然从短期看，房地产税将减少地方土地收入，但从长期看，普遍征收的房地产税使地方政府拥有固定的、不随房地产市场周期大起大落的稳定收入。但在上海、重庆的房产税试点地区域的房地产市场成效并不显著，主要是上海、重庆的房产税并非是对存量的物业税征税，而是针对特定住宅供应的惩罚性税收，抑制房地产市场价格上涨，有短时效果但并不明显著。笔者认为要使房地产市场价格大体稳定，既要有明确的、公平的房产税，又要有正确货币政策，才能收到效果。

　　在目前限购令背景下的房地产业必须面对这一现实情况，从自身出发找出路，即限购令只是一时的宏观调控而已，不可能长期的发挥作用，最重要的是房地产业应当从自身出发，探寻一条可持续发展的道路。

　　1、立足自身和社会需求，优化房地产产品

　　在当前限购令的背景条件下，笔者认为房地产开发商不应该将主要精力用在如何应对这一宏观调控政策上，不能将鸡蛋放在同一个篮子里，而是更多地要考虑如何使广大中下层群众都能买到合适的房屋。近年来，随着社会经济的快速发展和城市化建设进程的不断加快，房屋尤其是城乡房屋的刚性需求量越来越大，但由于房屋价格太高，或者房屋类型设计太大而造成成本价格太高等原因，使房地产业在限购令的条件下显得非常的滞后。基于此，笔者建议房地产商不能将目光仅仅放在城市高端人群中，而是要看到中低收入人群这一广阔的市场，针对他们的需求和承载能力做文章。在当前知识经济时代，笔者认为房地产业的发展应当以高科技和信息化为依托，在对市场进行全面调研的情况下，多创新一些新产品，并对产品的结构进行适时的调整，不断增加产品的技术含量;同时，在房地产开发过程中要注意生态环保理念的有效融入，并且是生产出来的产品更加人性化，增加其实用性，这才是未来房地产业应当坚持的发展的趋势。

　　2、加快房地产存量与增量不平衡状态的转化速度

　　近年来，随着我国社会经济的快速发展，广大人民群众的收入也在不断的提高，对新产品需求不断增加，这主要表现为人民群众对房屋的刚性需求不断的增强。从实践来看，当前我国房地产业的现实供应量与预期供应量，都一直保特着一个较快的增长速度，即使考虑到城市人口的快速增长与住房刚性需求非常地迫切，当前的房地产市场也可以为其提供较充足的供给。据统计数据显示，当前我国主要城市的存量住房交易量还不到实际住房保有量的百分之一。由此可见，房地产存量市场规模相对较小，而增量市场的规模正在不断的扩大，导致我国房地产业的增量市场占据了主导地位，而房地产存量市场严重缺乏对增量市场的价格平衡制约机制。

　　由以上分析，当前我国房价不断攀升的及房地产业难以有效控制的根源在于，房地产存量市场的严重滞后性。基于此，笔者认为要促进房地产市场的持续、快速和健康的发展，有效满足消费者的刚性需求，就必须从房地产存量市场着手，认真做好如下工作：首先是加强房地产权制度明晰化，对存量房产进行规范化管理。应当不断地推进存量房产上市交易，其中包括房屋产权证登记、原产权单位及住房所有者模糊关系清理等工作，同时逐步完善房产税;明确房屋产权;其次要规范交易秩序，全面推动房地产中介机构的发展，引导和规范中介机构服务质量;再次要差别对待房地产交易中的各项税收，鼓励改善性住房消费进入交易市场，提高短期投机操作的交易成本，提高掌握大量房地产资本的持有成本，将其逼入市场。通过以上措施的落实，可以有效地满足消费者的刚性需求，这也是未来房地产的发展方向。

　　3、严格控制房地产开发成本，加强建设成本控制

　　除以上两方面的应对策略外，还要从房屋建筑施工成本控制上下手，在保证建筑施工质量的情况下，要节省费用开支，从而降低房地产开发的成本投入，这样就能在一定程度上降低房价。具体实践中，应采取集约方式进行房地产业发展，通过最大限度节约土地和原材料的使用量、提高施工过程中的机械化、自动化、标准化和成套设备的使用率，从而降低人工成本和各项费用开支;通过对房地产业进行管理创新，控制房屋建筑工程的造价和施工成本，为广大房屋需求者提供物美价廉的新产品，这也是限购令下的房地产业未来发展的趋势。

　　结语：限购令抑制了房地产业的泡沫化扩大，通过对房产供需产生影响，使房屋销售数量与供应群体发生了巨大的变化，然而，房地产业未来的发展之路依然任重而道远。

　　参考文献：

　　[1]王春柳.论“限购令”下房地产业路往何方[j].中国总会计师，2012(04).

　　[2]王倩 房冬.后限购时代我国房地产市场风险分析[j].北华大学学报：社会科学版，2012(01).

　　[3]谷晓晶.探析限购令对三线城市房地产价格的影响[j].中国房地产业，2012(02)

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