房地产波动特点与哪些因素相关

 　　房产管理建设要根据当地的政策和经济发展水平来管理，同时对于房产的建设个改革上也是大家要关注的一些问题。文章选自：《中国房地产金融》，《中国房地产金融》由中国房地产业协会金融专业建设银行委员会主办，是我国目前唯一一份经国家新闻出版署批准向国内外公开发行的房地产金融专业期刊，在社会享有一定信誉，其社会影响也较大。

　　摘要：房地产经济周期一方面与全球层面的宏观经济形势紧密相关,另一方面又与相关产业的微观企业密切相连,例如房地产业的过度发展,短期内会增加国民经济总产值,但长期来看会造成房地产商品供大于求,将会在一段时期内出现房地产商品停滞消化的现象。房地产经济周期一般是从宏观角度来分析房地产经济循环变动的,经常采用产业增长率、投资量增减、交易数量和商品房价格涨落等指标测度房地产业运行所处的时期。

　　关键词：房地产波动,房产管理,房产制度,房产论文

　　1 导论

　　1.1 研究背景及意义

　　2012年,全国房地产业总产值 122473.57 亿元,环比 2011 年增长 4.62%。中国房地产业表面的繁荣却难以掩饰其深层次的问题,如供求不平衡,商品房空置率居高不下,公房入市困难,租赁市场不规范,住房金融市场不健全,二、三线市场发展不健康等等。最为直接也是广大人民群众最为关心的就是房地产价格,持续上涨的房地产价格加大了购房者的负担,增加了中低收入群众的生活压力,进一步拉大了社会贫富差距。房地产价格受到多种因素的影响,它们共同的作用导致了房地产价格的起伏波动。从长期来看,不断增加的房地产需求会引起房地产供给的增加,使其呈现不断增长的趋势。在短期内,则由于房地产供给的周期性约束使得短期房地产需求和供给产生不平衡,因而导致短期内房地产价格的波动。再加之一些突发灾害、政策性调整等不可预期因素的干扰,使得房地产波动复杂多变。

　　国外已经有很多专家学者针对房地产波动进行了研究,由于我国房地产业起步较晚,房地产波动方面的研究还处于初始阶段,专家们更多的是对波动的概念、原理、影响因素等进行分析,系统完善的理论体系还没有建立。房地产业的好坏仅从表现上难以一言断定,我们需要科学客观的分析房地产发展的全过程,找出其内在的本质规律,才能利用好房地产业为国家为民众造福服务。

　　房地产业在实际运行过程中受到多种因素影响制约,发展过程会出现缓慢发展和高速发展等不同的阶段,这些波动阶段是根据房地产业相关数据定量分析得到的,将它们组合起来就成为房地产业的波动特点。如何来描述这种波动特点,能否根据这种波动特点对今后的房地产业进行行业规制,保证房地产业平稳健康的发展呢?本文以河北省房地产业为研究对象开展实证分析,一方面意在探究河北省房地产内在波动特点,寻找其发展的影响因素;另一方面通过对河北省房地产业波动特点的描述分析和影响因素的定量研究,提出宏观调控的措施和对策。

　　1.2 国内外研究现状

　　1929 年大萧条过后,伴随着经济复苏,国外很多学者开始对房地产周期进行研究。刚开始时,其主要研究对象仍为建筑周期问题,没有融合经济学基本原理。而随着西方经济学理论的快速发展,房地产周期波动研究中越来越多的使用经济学理论进行分析。

　　近年来,国内学者们更多的关注房地产波动的影响因素,以及房地产波动内在规律机制。

　　梁斌、李庆云(2011)基于贝叶斯估计构造了一个动态随机均衡模型来反映宏观经济影响因素的变动对房地产价格的影响机制,发现房地产成本变动是我国房地产价格波动的主要原因。

　　原鹏飞、魏巍贤(2012)从一般均衡视角出发,考察了我国房地产波动对整体经济的影响,发现房地产价格上涨对经济增长的带动效应较大,但相同幅度价格下跌的负面冲击更大。

　　马崇明(2013)将资产价格因子纳入广义价格水平指数中,构建新的 GPI 指数,并将GPI 指数与传统 CPI 指数进行对比实证研究,从影响渠道和效应角度对房地产价格波动进行解释。

　　黄义(2014)通过建立 DCC-MGARCH 模型对股票市场与房地产市场进行研究,并采用VAR(p)-MGARCH(1,1)-BEKK 模型考察两者的动态波动溢出效应,证实两者波动具有 ARCH 效应,存在双向波动溢出效应。

　　综上所述,随着我国经济的快速发展,房地产周期性波动与宏观经济之间的相互作用越来越强,系统分析河北省房地产波动特点,对于掌握河北省房地产业与宏观经济、房地产业与区域经济的关系,为政府提供科学有效的调控依据具有重要理论价值和现实意义。

　　2 房地产波动的相关理论

　　2.1 房地产波动的涵义

　　虽然国内外学者对房地产波动进行了大量、卓有成效的研究工作,但在学术界中,目前还没有形成统一的关于房地产波动的概念,地产波动的概念仍在不断发展变化着,当今对于房地产波动的认识主要存在两种观点。一种是狭义上的房地产波动,认为房地产经济从长期视角来看,呈现指数型平滑上升的趋势,而房地产波动则是围绕着房地产经济总量上下震荡形成的经济发展运行形态。另一种是广义上的房地产波动,从时间序列角度出发,认为房地产波动就是房地产经济发展运行所呈现出的上下震荡形态,强调房地产经济的水平波动。作为一种现实经济系统中的一种经济现象,房地产波动关联着房地产经济的每一方面,如房地产消费水平、房地产就业水平、房地产经济增长率、房地产产业结构以及房地产价格水平等方方面面的波动,因此,本文更认同后一种广义上的房地产波动观点,即认为房地产波动就是指房地产经济在其运行过程中所呈现出的起伏震荡现象。

　　2.2 房地产周期理论

　　2.2.1 房地产经济周期的涵义

　　房地产周期源自于经济周期理论。某一国家或地区的整体国民经济活动跟随时间发展变化而显现出扩张和收缩交替反复的发展变动过程称之为经济周期。早在 1946 年韦斯利·C·米切尔和亚瑟·F·伯恩斯就已经提出了经济周期的定义:“它是某些国家总量经济活动中可以发现的一种波动,在这些国家中,经济工作主要以实业企业的形式来组织:一个周期包括同时发生在许多经济活动中的扩张,接下来是同样一般性的衰退、紧缩和复苏,复苏又融入下一周期的扩张之中,这一系列的变化是周期性的但并不是定期的。在持续时间上各周期不同,从多于一年到十年和十二年,他们不能再分为更短的与具有相同特征的周期”。

　　经济学家一般将经济周期划分为“古典经济周期”和“增长型周期”两种类型。其中,“古典经济周期”是从国民经济绝对值变动角度出发,来对宏观总体经济运行状况加以考察的,在实际经济发展过程中,西方经济学家往往把出现负增长的经济周期称作“古典周期”。“增长型周期”(或称“离散型周期”)是从国民经济相对值变动角度出发,来对宏观总体经济运行状况加以考察的,即在增长型周期内国民经济活动水平绝对值并未发生下降,而只是经济增长率相交前期或前几期增长水平发生波动变化,在当今全球经济形势大好的前提下,“增长型周期”是现代周期理论的主要研究对象。

　　纵观世界范围内房地产业发展的历程,我们可以看到诸多因素,如宏观经济、人口、政治、法律、社会、文化等,都显着影响着房地产业的发展,房地产业在这些影响因素的作用下,会出现高峰期和低谷期,这就是房地产业发展的周期性波动规律。更严谨的表述为,房地产经济周期就是指房地产业跟随时间序列变化所呈现出的扩张与收缩交替反复的经济 现象运动过程。

《房地产波动特点与哪些因素相关》

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