长沙地区二手房业务发展及对策

 　　二手房是房地产市场的主要构成，也是不少购房者的首选，文章对长沙地区二手房销售情况及形势、按揭操作流程、客户来源及合作模式进行分析，提出二手房业务发展的措施与建议。

　　《中国房地产业》杂志是中华人民共和国住房与城乡建设部主管、中国房地产业协会主办的唯一一本国家级房地产行业综合性月刊。2013年1月，《中国房地产业》杂志全新改版。秉承“国家视野行业权威”的办刊理念，新版杂志着力打造中国房地产行业第一媒体。

　　1 长沙地区二手房销售情况及形势分析。

　　根据长沙市房产局统计数据，长沙地区2011年二手房销售面积379万m2、销售套数34 160套; 2012年销售面积312万m2、销售套数29 181套; 2013年销售面积526万m2、销售套数39 178套，成交额193亿元，总体情况来看2012年略低于2011 年，2013 年比2012 年同比增长69%、34%。

　　2013年二手房成交增长的原因主要是：新国五条细则按申请所得20%征收个人所得税传闻(后并未执行)、我市经济适用房开始上市交易、房产税试点范围扩大等因素的影响，但毋庸质疑的是，一手房的春天就是二手房的明天，尤其长沙作为湖南的省会城市，经济与文化的中心，土地资源稀缺，未来二手房的交易将会占踞房产交易的主导地位，这是事物发展的必然规律。

　　2 目前长沙地区二手房按揭操作流程。

　　长沙地区二手房按揭贷款业务主要流程：①买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交价格。②买方到贷款银行递交申请资料，如果是通过中介公司(担保公司)代办的，可由中介公司(担保公司)递交申请资料。③贷款银行电话预约买卖双方面谈，并由银行进行贷前调查。④对于符合贷款条件客户，买卖双方到二手房交易服务中心网签房屋买卖电子合同和购房贷款等相关手续。⑤买卖双方带有效身份证明到二手房交易服务中心领取过户资料，办理产权转移登记手续，按规定缴纳相关税费，领取《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》。⑥由贷款银行或担保公司凭《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》领取房屋产权所有权证，买方配合贷款银行或担保公司在二手房交易中心的抵押登记窗口办理房屋抵押登记手续。

　　在该流程中银行放款环节分两种情况：一是，与中介公司合作普遍采取的是办妥抵押手续后再放款;二是，与担保公司合作中，贷款审批通过后，担保公司出担保承诺函，银行予以放款，再办理产权过户与抵押手续。

　　由于2010年开始长沙市房产局对二手房实行资金监管，当时房产局指定了银行与担保公司并明确了操作模式，所有二手房(包括按揭)资金都必须通过与指定银行与担保公司合作，从而造成了其他银行二手房按揭业务操作难度加大，业务无法开展，2013年10月开始，长沙市房产局对二手房按揭全面放开，由客户自主选择银行，资金监管由银行负责，房产局不再干涉，对建行该项业务发展带来了新的机会。

　　3 二手房客户来源及合作模式。

　　二手房客户来源与合作模式主要包括：①中介公司的客户。目前，二手房客户群体主要来至于中介公司，中介公司采取与银行合作的形式，在完成二手房买卖的同时，对于有按揭需求的，联系相关银行提供二手房按揭业务，同时，收取客户相关交易费用。②银行直接营销的客户。该部门客户银行主要采取直客式按揭贷款模式。③担保公司推荐的客户。该部分客户主要采取担保公司介入的模式，担保公司全程与客户一起办理网签、过户与抵押等手续，担保公司在按揭交易中起到阶段性担保作用，到二手房交易过户完毕且办好抵押各项手续并入银行库房为止。担保公司收取客户一定的担保费。

　　目前，长沙地区二手房在实际操作过程中不规范地方主要包括：①阴阳合同。二手房买卖双方为了避税，网签价格低于实际成交价格，对于需要银行贷款的客户就有可能造成实际成交合同与网签合同不一致。②抵押按消费贷款进窗(目前中介普遍采取模式)。

　　4 业务发展的措施与建议。

　　①建章建制，梳理流程。根据目前市场情况、操作模式及总行制度要求，制定湖南银行二手房按揭业务操作流程。

　　②选择及准入有品牌有实力的中介公司与担保公司，拓宽客户渠道，控制贷款风险。

　　为有源头活水来，零售业务批发做。目前，二手房客户来源批发渠道主要是中介公司与担保公司，建议选择长沙地区优质品牌中介公司与担保公司，制定准入标准，如通过注册资本、门店数量及布局、公司财务状况、员工执业资格及素质、操作规范、担保相关规定等，强化中介与担保公司管理，准入后，开展深度合作。

　　长沙地区二手房业务开展初期，建议首选与中介公司合作的模式，选择2至3家优质中介公司开展深度合作，实行中介公司准入、签定战略合作协议、将建行房易安产品嵌入二手房业务流程，凭他项放款模式来操作。

　　③搭建建行自己二手房交易平台，开展二手房买卖直通车业务。在二手房业务竞争中，谁能够把握客户，谁就占领了市场的先机，我行应该要利用自己的实体网点及网络(如房E通)优势，搭建及发展湖南行二手房交易平台，通过该平台提供大量及时二手房相关信息与按揭贷款业务。一方面，改变了银行业务模式，提高了市场竞争力，实现了银行二手房按揭业务交易模式从B2B向B2C的转变，摆脱中介的约束，直接获取终端客户，获取业务发展主动权。其次，降低银行运营成本、提高零售业务综合收益。

　　④稳步发展。在业务开展初期，长沙地区明确一个试点行，从人员、奖励政策，尤其是贷款规模上予以保证，搭好台、唱好戏，抢占市场先机，条件成熟再逐步推开，为今后该业务发展打好基础。

　　参考文献：

　　[1] 长沙市房产研究中心。2013年长沙市房地产市场分析报告[EB/OL]http://news.0731fdc.com/fc/20141/14/9182961_1.html/2014-01-14.

　　[2] 李智东。浅析长沙二手房交易[EB/OL]http://wenku.baidu.com/link url=1NpZ7pHgGp9JRcflfpG9yr9Y0B05hcLrqUGuGqRIF7HjWy7O4aT8tGpP78nWACq-O0lXubIX8sjsycdW8zxNiZJ208r_-e_vhcd-kOE2fii，2012-06-21.

《长沙地区二手房业务发展及对策》

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