房地产工程造价控制与管理中的问题及对策分析

　　摘要：进入21世纪以来，世界经济格局发生了重大变化，经济全球化已经成为基本趋势。作为发展中国家一员，中国经济越来越受到经济全球化的影响，房地产业作为经济发展的重要推动力量面临着新的竞争和挑战。相对于国外房地产开发商来说，我国的房地产开发商无论是在融资能力、技术装备水平还是在管理水平、经营机制等方面处于竞争中的弱势，随着国外优势企业进入我国的房地产市场，我国的房地产行业的竞争进入了白热化。如何在日趋激烈的市场中站稳脚跟并发展壮大成为我国房地产开发商必须解决的难题。只有对工程成本实行严格的控制与管理，将成本降到最低限度，以最低的投入，获得最大的经济收益，才能在这场竞争中不断提高竞争能力，最终做大做强。而控制工程成本的最重要的手段就是加强对工程造价的控制与管理。然而，我国的房地产开发企业在对工程造价的控制与管理还存在着一系列的问题，制约着企业的发展壮大。本文立足于我国房地产开发企业在对工程造价的控制与管理存在的问题，简要分析了造成这些问题的原因，并提出了有针对性的建议，期望能为我国房地产工程造价的控制与管理作出积极的贡献，从而促进我国经济持续、稳定增长。
　　关键词：房地产；工程造价；控制与管理；问题；对策
　　一、序言
　　进入21世纪以来，随着ＷＴＯ规则在我国的适用，房地产业作为经济发展的重要推动力量面临着新的竞争和挑战。相对于国外房地产开发商来说，我国的房地产开发商无论是在融资能力、技术装备水平还是在管理水平、经营机制等方面处于竞争中的弱势，随着国外优势企业进入我国的房地产市场，我国的房地产行业的竞争进入了白热化。房地产开发企业为了降低项目开发成本，部分房地产开发商开始摒弃粗放式的经营模式，寻求运用先进的项目管理方法达到控制工程成本的目的，以实现利润的最大化。而最实际、最有效的方法就是实行工程造价的控制和管理。然而，我国的房地产开发企业在对工程造价的控制与管理还存在着一系列的问题，制约着企业的发展壮大。不切实解决这些问题，我国的房地产开发商就不能真正实现工程成本的控制。
　　
　　二、我国房地产开发企业在工程造价的控制与管理中存在的问题
　　（一）房地产开发企业的控制与管理过分集中于施工环节
　　工程造价的控制与管理过分集中于施工环节是我国房地产开发企业在工程造价的控制与管理方面存在的第一个问题。《建设工程项目管理规范》明确提出了项目成本的概念，那就是：“企业应按下列程序确定项目经理部的责任目标成本：①在施工合同签订后，由企业根据合同造价、施工图和招标文件中的工程量清单，确定正常情况下的企业管理费、财务费和施工成本。②将正常情况正反制造成本确定为项目经理的可控成本，形成项目经理的责任目标成本。”可见，房地产方面的管理规范将成本控制的注意力主要集中到了施工阶段，其实这是一个误区。过分集中于施工环节会造成局部利益高于整体利益，各部门只关心本职能部门分解到的成本控制目标，而忽略了整体控制目标，项目经理也会因为身陷具体施工事务而忽略成本控制的主要任务，同时由于职能的分化，致使严重影响成本控制的效率。其实，对房地产项目工程造价影响最大的是决策阶段以及设计阶段等前期工作，而施工阶段的施工成本在整个房地产开发项目成本中占有的比重不是最高的。房地产开发项目的成本包括分摊到建筑面积中的地价成本、土建和安装成本、设计费、勘察费、放样费、审图费、项目可行性研究、绿化工程费、小区道路工程费、通讯工程费、供电供水工程费、环保工程费、室外地下网管建设费、消防建设费、人防建设费、监理费等等配套建设费用、税收、管理费用、贷款利息、营销费用等开发商的运营成本。建筑、安装费用只占到项目总成本的30%左右。因此，对工程造价的控制与管理要延伸到从规划设计到编制可行性研究报告、施工、竣工验收等项目工程的整个过程。
　　（二）割裂了项目开发各个阶段的关系，不能统筹安排工程造价的控制与管理
　　割裂了项目开发各个阶段的关系，不能统筹安排工程造价的控制与管理是我国房地产开发企业在工程造价的控制与管理方面存在的第二个问题。房地产项目从项目立项、规划设计、征地拆迁到建筑安装、工农关系协调再到房屋销售、办理有关证照、进行物业管理，是一个复杂的过程。在这个过程中，每一个行为都关系到工程的成本的高低，要想依靠人、材、机、资金、质量、进度等单项管理达到控制工程造价、获取最大经济效益的目的是不现实的，因此，必须统筹兼顾，上下一盘棋，走综合管理之路，共同做好工程造价的控制与管理才是达到控制工程造价、获取最大经济效益的目的最佳选择。但是，我国的房地产开发商在上述环节的管理中往往是头疼医头、脚疼医脚，往往在进行某个单项管理和控制时，忽视其他部门的存在，项目之间的统筹管理、资源的合理调配等方面考虑较少或者是根本就没有想过。部门与部门之间、上级与下级之间、同级与同级之间缺乏沟通，各扫门前雪。优势会造成工程造价控制和管理的失败。
　　（三）在工程造价的控制与管理中不善于应用先进的管理方法
　　在工程造价的控制与管理中不善于应用先进的管理方法是我国房地产开发企业在工程造价的控制与管理方面存在的第三个问题。房地产工程造价的控制与管理说到底是一项系统的管理工程。管理方法是否先进、管理手段是否科学直接决定房地产工程造价控制与管理的成败。在国际上，由于国外的项目管理发展比较充分，理论研究成果较多，用于指导房地产工程造价控制与管理实践的规范科学、先进，开发了一系列的管理工具和有效的管理工具，在国外的工程造价控制与管理中得到了应用并得到了证明是卓有成效的。在房地产项目立项时就用到了工程造价控制与管理的工具，在整个项目的始终，从项目立项到项目计划、从建筑安装到房屋发售、办理有关证照、进行物业管理，都严格利用管理工具进行工程造价的控制与管理。例如，大量运用挣值管理技术（EVMEarnedValueManagement）工程造价的控制与管理。而我国的房地产开发企业不注重引进先进的管理工具和科学的管理方法，很少运用先进的项目管理工具进行工程造价的控制与管理，往往是靠经验和关系进行管理和控制，没有指导性、系统性和前瞻性。因此，存在很多影响工程造价的不确定的因素，往往会造成工程造价的控制与管理处于被动局面。[!--empirenews.page--]
　　（四）没有详尽的实施计划，对如何做好成本控制心中无数
　　没有详尽的实施计划，对如何做好成本控制心中无数是我国房地产开发企业在工程造价的控制与管理方面存在的第四个问题。我国的房地产开发企业在工程造价的控制与管理没有制定出明确的计划，没有前瞻性，缺乏指导意义，对如何做好成本控制心中无数。例如，要实现对工程造价的控制与管理，在项目开工前就要根据项目预算总额做好工程的估算，或者是根据投标概算、或者是根据预算包干、或者是根据施工图进行预算，按实际完成工程量结算等，按照这些依据及其自身的规律严格按照供应材料的整体计划对人、材、机费用、临时设施费用、办公用品及生活设施费用、建筑税等逐项进行详细的估算，对工程造价的控制与管理有很大的帮助。
　　三、我国房地产开发企业提高工程造价的控制与管理水平的对策
　　（一）建立健全规章制度，加强对工程造价的控制与管理
　　建立健全规章制度，加强对工程造价的控制与管理是我国房地产开发商首要的任务。管理好企业首要的任务是制定企业管理流程，而管理流程中的基础是规章制度，以制度实行管理，工程造价的控制与管理是整个房地产成本控制的关键，只有建立健全规范的工程造价控制与管理规章制度并严格执行这些规章制度才能使工程造价控制与管理实现由单一控制向多方控制的转变。首先，要专门建立健全领导责任制，明确专人负责，进行各部门、各阶段之间的工程造价控制与管理的全面协调、组织和指挥工作，动员和组织不同部门、不同级别的管理人员进行统一的工程造价的控制与管理；其次，建立健全协同管理的规章制度，教育全体职工要树立协同管理的理念，从设计、概预算到具体工作人员都要牢固树立一盘棋的思想，共同做好工程造价的控制与管理。动员所有职工在工程项目的全过程自觉为工程造价的控制与管理发挥应有的作用；第三是建立健全责任明晰奖惩制度，同所有工程技术人员和工程造价控制与管理人员的经济效益挂钩，工程造价控制与管理工作做得好，按节省成本一定比例予以返还，工程造价控制与管理做得不好，按浪费成本一定比例给予罚款，调动所有工程技术人员和工程造价控制与管理人员的积极性，是他们充分发挥主观能动性，挖掘潜能，共同把工程造价的控制与管理做好并务求精细、准确；第四是建立健全鼓励利用新技术、新材料及先进控制与管理工具的规章制度，在房地产项目实施的整个过程中，要根据不同的技术、不同的材料运用、不同的管理工具制定出不同的实施方案，进行科学论证、充分比对优劣，择优实施，选用既能保证材料的安全、环保、可靠、技术保持先进行列有能保证降低工程造价的方案作为最终的实施方案。
　　（二）实践中得到证明的行之有效的工程造价的控制与管理手段同先进的管理方法相结合
　　实践中得到证明的行之有效的工程造价的控制与管理手段同先进的管理方法相结合是我国房地产开发商在控制与管理方法上要予以采用的重要手段。国外先进的管理方法毕竟植根于国外土壤，直接移植到我国房地产领域可能水土不服。而我国在几十年的房地产发展过程中，通过实践，总结出了一系列的工程造价的控制与管理的方法，姑且在房地产实物中证明是行之有效的。例如在房地产项目上，我国开发商精确地制定有一整套严密、完整的工程造价控制与管理流程，在工程款支付、项目变更鉴证、竣工结算审计等的方面的开支基本上能够保证不该花费的开支的一个子不多，该花费的开支的一个子不少。在材料供应方面，我国的开发商会直接采用在材料进场后签发入库单的同时就签发出库单的方法将材料转给施工单位以节省库存成本。这些办法的实施，一定程度上做到了成本的控制，但是，同国外先进的项目管理方法还有一定的差距，把我国实践中得到证明的工程造价的控制与管理手段同国外先进的管理方法有机地结合起来，才能真正实现房地产工程造价的控制与管理。
　　（三）同国际接轨，整合内外部资源，共同做好工程造价的控制与管理
　　同国际接轨，整合内外部资源，共同做好工程造价的控制与管理是我国房地产开发企业的终极目标。这就要求充分发挥工程监理及造价工程师在整个项目实施过程中控制工程造价的作用。首先，工程监理以其行为的科学性、客观性帮助开发商进行质量、成本、工期的控制，确保工程项目投资、工期和质量三大目标的实现。其次，造价工程师以其专业和良好的职业道德可以合理确定和审定工程造价，在维护建设合同双方合法利益的同时，有助于工程竣工结算的顺利进行。因此，整合内外部资源，共同做好工程造价的控制与管理既是有效控制和管理工程造价的需要，又是同国际接轨，提高我国房地产开发企业核心竞争力的重要手段。
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