房地产建筑工程项目管理的思考

　　【摘要】金融风暴的席卷而来给中国的房地产业带来的极大的冲击，受这场风暴袭击的不只是房地产企业，施工企业同样面临更大的挑战。追求低成本、扩大新市场，成为了施工企业与之相互博弈的砝码。建筑工程中，项目是施工企业的成本中心，也是利润的主要来源，施工企业间竞争将逐渐由产品质量竞争过度到价格竞争。随着行业竞争日趋激烈，获利空间越来越小，施工企业就更加注重项目管理的细节。越来越多的建筑施工企业纷纷加入了房地产业建筑市场，为了提高市场竞争力，在项目管理过程中应以尽量少的物化消耗和劳动力消耗来降低企业的成本，并通过项目管理的手段来实现各项项目指标的完成。本文就自己从事房地产业建筑工程项目管理的看法作些思考。
　　【关键词】金融风暴，房地产，项目管理，成本
　　
　　前言
　　建设项目管理是为实现项目要求的质量、所规定的时限、所批准的费用预算而进行的全过程、全方位的规划、组织、控制和协调，其内容是研究如何高效益地实现项目目标，以项目经理负责制为基础，对项目按照其内在逻辑规划进行有效地计划、组织、协调和控制。由于建设项目是一次性的，故项目管理需要用系统工程的观点、理论和方法进行管理，具有全面性、科学性和程序性的特点。建设项目的生产要素有劳动力(人)、材料(料)、机械设备(机)、技术(法)和资金(环)。建设项目的施工管理包括进度、质量、安全、劳动要素管理、信息管理和成本管理，六个控制没有轻重之分，同等重要且应有机结合。成本控制项目施工的成功与否，利润率是一个重要指标。利润=收入一成本，可知利润的增长，就要增加收入、减少成本。收入在施工单位竞标以后是相对固定的，而成本在施工当中则是可控制的，因此成本控制是建设项目施工管理的关键工作。
　　1建筑工程的施工成本管理
　　施工项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本的要求。在实行成本最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面挖掘各种降低成本的能力，使可能性变为现实；另一方面要从实际出发，制定通过主观努力可能达到合理的最低成本水平。施工单位应根据市场价格编制施工定额。施工定额要求成本最低化，同时还应注意降低成本的合理性。施工定额还应根据市场价格的变动，经常地进行调整。房地产建设项目施工是一次性的，成本控制应强调项目的中间控制，即动态控制，因为施工准备阶段的成本控制只是根据施工组织设计的具体内容确定成本目标、编制成本计划、制订成本控制的方案，为今后的成本控制作好准备；而竣工阶段的成本控制，由于成本盈亏已基本定局，即使发生了纠差，也已来不及纠正。施工项目的成本控制应从项目施工的开始一直到结束。在施工前，应确定成本控制目标，即进行施工项目的成本分析和可行性研究；在施工中，应对成本进行实时控制，及时校正偏差；在施工结束后，对成本控制的情况进行及时总结，补充经验。
　　2建筑工程的进度时间管理
　　项目时间管理的五个方面内容：活动定义；活动排序；活动持续时间估算；进度计划编制；进度计划控制。制定项目进度计划，根据项目活动间依存关系，人为依存关系，项目内容与非项目内容之间外部存在依存关系，项目各种约束，假设条件来准备合理安排，确定各活动顺序及依据逻辑顺序排列而构成的项目活动网络路径。派须法、节点活动法(AON)、箭线活动法(AOA)和网络模拟法。时间估算：根据项目活动清单，约束、条件、历史、信息、结算出独立活动完成时间、工期。而应适时监控进度计划，正确做法是，每周总结工程进度情况，监控其是否与计划有偏差，寻找原因，落实赶工计划。通过召开项目工程调度协调会，建议一周两次，同过协调会落实项目施工过程中现场存在的问题、每周的工期目标、解决上次会议中提出的问题的反馈情况，做到及时纠偏，及时调整、及时跟上。在每周监控的基础上，每月、每季或者每年进行一次工程进度总结。最后，应尽量减少赶工期。进度计划一经确定，应严格按照计划进行施工，原则上不提倡赶工期，赶工期无疑将增大资源的投入。
　　3建筑工程的质量控制管理
　　项目施工的质量控制主要应从人、材、机、法、环、检等六个方面着手控制，由于任何项目都是由人来完成的，所以人的控制是质量控制中最为关键的工作，是其他控制的基础。房地产建筑工程质量的好坏很大程度上取决于“渗、漏、裂、空、堵”等质量通病的防治效果，这些质量通病主要表现为：外墙面渗水；外门窗周围渗水；屋面渗水；卫生间、厨房间渗漏；管道接口渗漏；地面、顶棚空鼓；楼地面、墙面裂缝；下水道堵塞等。因此，重点针对施工过程中容易出现的问题提前做好防范，制定相应的技术方案和及时交底至施工班组，强化过程检查控制，减少和杜绝质量问题的发生。
　　3.1人的控制
　　项目管理中最难最基本的管理就是人的管理。人的控制其一是项目管理团队中人员的控制，管理人员的能力在不同的时间、不同的地点是有所不同的，但它的变化应该是围绕一个基点变动的，这个基点每个人是不同的，选择人才时应该重点考虑积极主动性强的。不同的工作对基点的高低要求是不同的，要人尽其才，重点是用好人。另外，应尽量考虑做到一人多能，这样就能精简人员，事半功倍。应充分调动人的能动性。人的能动性其实就是人能够主动地去工作，主动地发现问题、解决问题，每一个人都是不同的，不同的能力，不同的爱好，不同的风格，就算是同一个人在不同的时间，不同的地点都可能有不同的表现。将这些充满不同点的人组合在一起，共同去完成同一个工作，发挥整个团队的力量。在这样的集体里充分调动人的能动性，譬如企业对员工的认同和支持，让员工有归属感等，这样员工就能尽心尽力为企业谋取利益。其二，做好农民工的管理。房地产建筑中需要大量的农民工兄弟，在浩浩荡荡的农民工兄弟大军中，面临技术参差不齐、人员流动性大、队伍不齐整、年龄阶层跨域等特点。经常在年底、节前遭遇农民工工资引发的一系列过激问题，很多施工企业、政府劳动保障部门、农民工们都很头痛，其中不乏很多施工企业已经支付过农民工工资却纠缠不清。主要问题暴露出建筑施工过程中施工企业对农民工的管理出现漏洞造成的。如果在施工建设过程中，施工企业通过项目经理部划出单独针对农民工管理的部门，从农民工进场开始，详细收集农民工身份信息，建立用工管理资料库，并通过每日对农民工考勤、劳动纪律、工伤保险等管理到位。每月依照农民工的考勤与协议待遇发放生活费，并协议每季度或半年进行工资的发放，既能保证农民工队伍的稳定，同时避免了施工企业下发的农民工工资被挪用和转移的风险。综上所述，人的控制不能生搬硬套，应因人而异。采取不同的方法。[!--empirenews.page--]
　　3.2材料的控制
　　材料的控制是全过程的控制，从材料的采购、运输、存储和使用等过程进行控制。材料控制的目的是使在施工项目上所使用的材料尽可能经济合理，并减少损耗。材料的节约主要在于施工过程中的控制，应有算量、提料、采购、分批次发放材料、过程控制、完工后及时返还等工序。针对部分房地产企业在施工中指定施工材料(即甲供材料)，施工企业应加强收发管理，详细登记来货时间、种类、型号、使用部位、颜色、价格、数量等，特别需要注意的是数量和型号的核对，避免因房地产企业自行指定的供货商出现壹量少、型号不符等现象，影响施工进度。
　　3.3机械使用的控制
　　机械的使用可以有效的提高生产效率，施工质量比人工施工大大提高且有保证，在工程上应大量采用机械化施工，这样有助于加快施工进度，保证施工质量和施工安全。施工机械是一次性投资，使用期较长，属于较大项目的固定资产投资。施工机械管理的关键是在开工前对机械是购买、租赁或者继续使用原有机械进行评估。评估主要是经济指标，在评估时应充分核算各个方案在工程存续期所消耗的经济资源，从中选择较经济的方案。施工机械管理的另一个关键是保养。良好的保养是保证机械正常工作的必要手段，同时还可以有效延长机械的使用期。制定保养计划时，应根据每部械的不同特点制定不同的养护方案，并规定专人负责。
　　3.4方法的控制：
　　工程技术人员各负其责，开工前仔细对施工图纸、合同内容做好会审、难点细化、风险评估及交底。提出各自负责的内容和任务，编制成文。例如施工方案、施工工艺、施工技术措施、质量通病的防治方法和控制目标，并经汇总后编制装订成施工组织设计，并交相关部门审核和批准。新工艺新材料新技术等的应用应做到事前作出分析和评估，并向建设方、监理方和设计方提出，争得同意并办理好变更手续后方能组织施工。完善技术交底，质量要求交底每一道工序的技术交底，质量要求交底应用文字表述和图纸要求向各相关工种、班组长进行交底，并做好签发记录。对质量通病防治办法和措施应特别制定质量控制方法和施工程序，通过召开现场会等方式进行现场防治并通过样板先行展开施工。
　　3.5环境控制：
　　通过环境控制做到改善工人住宿、餐饮、卫生环境、施工作业环境，有了良好生活休息环境和条件，工人在施工中精力会得到很大提高，体力得到较大补充，操作时会增加质量控制的能力和合格率。工序施工完毕后养成“工完、料净、场地清”，保持施工作业面的整齐卫生，为下道工序提供良好的作业条件，便于操作和检查。施工过程中控制混凝土浇灌日期和养护条件，混凝土的浇灌尽量避开雨、雪、大风天气，并通过满铺养护膜、及时浇水等措施创造良好的养护环境等。
　　4建筑工程的安全控制管理
　　安全管理中以一体化贯标为龙头，促进和谐工地建设。我们在施工过程中，要始终坚持以贯彻质量(IS09000)、职业健康安全(IS014000)和环境管理体系(IS018000)标准作为项目管理的重点，致力于和谐工地的建设。安全生产是建筑工程永远摆在第一位的管理要务，也是构建和谐工地的首要任务。“以人为本，安全第一”，人的生命是最宝贵的，人的生命安全关系到社会的稳定、工地的安全、家庭的平安。在项目施工过程中，项目经理部通过抓安全生产教育培训，抓农民工安全权益维护，抓安全生产条件保障和抓安全生产技术防护配置，抓安全生产技术交底，抓安全生产日常监督管理，抓安全生产检查整改，逐步提高施工现场安全生产的管理水平，保障建筑工人的生命安全。组织安全管理人员对整个工程项目的安全生产危险源和不利环境因素的识别、评价、控制管理，特别是根据本工程的特点，经过反复比较、推敲、选择，最终确定本工程的重大危险源和重大不利环境因素，作为本工程的管理控制重点。主要是：高空作业、深基坑施工、大型机械设备的拆装、大体积模板支撑体系、提升脚手架、悬挑脚手架等专业性强、工艺复杂、危险性大的施工作业的重大危险源及噪声、污水、粉尘、有害气体、固体废弃物等重大不利环境因素。针对这些重大危险源和重大不利环境因素分别制定了管理方案，采取了一系列的管理措施，重点检查、重点监控，防止了重大危险源和重大不利环境因素引发的各类施工生产和环境事故。施工组织设计中分阶段、分工序地详细制定了应急响应和救援预案，组织了应急救援工作小组，安排专人落实应急救援工作。在施工过程中，我们还根据不同的施工阶段抓专项治理：如在基础工程阶段，我们进行危险源识别、评价和控制，严格控制高空坠落、物体打击、机械伤害等事故。为了保障安全生产，关爱农民工生命安全，按照安全生产和劳动保护的规定，提供可靠的安全生产的设施和设备。建立民工教育制度，帮助民工提高质量、安全、文明、法制等各方面的素质，从而保障了民工的合法权益。组织了所有农民工每年一次职业健康体格检查，保证了农民工的身心健康，也有力地推进了安全生产工作。
　　5建筑工程的劳动生产要素管理
　　根据各生产特点优化配置动态管理；劳动管理：建立符合项目施工特点的用工与分配制度的优化组合，提高生产率。材料管理：用科学的组织管理方法进行材料管理，合理节约使用材料，降低成本；合同管理：以法律处理施工过程中发生的经济关系和问题，保证施工进行。对项目生产要素进行管理主要体现在四方面：
　　(1)对生产要素进行优化配置，即适时、适量、比例适当、位置适宜地配备或投入生产要素以满足施工需要；
　　(2)对生产要素进行优化组合，即对投入施工项目的生产要素在施工中适当搭配以协调地发挥作用；
　　(3)对生产要素进行动态管理。动态管理是优化配置和优化组合的手段与保证，动态管理的基本内容就是按照项目的内在规律，有效地计划、组织、协调、控制各生产要素，使之在项目中合理流动，在动态中寻求平衡；
　　(4)合理、高效地利用资源，从而实现提高项目管理综合效益，促进整体优化的目的。
　　6建筑工程的信息管理
　　信息化时代讲究的是快捷、完整、方便。在建筑工程项目管理中，从进场前的投标到施工项目的验收，甚至保修阶段贯穿全部。很多施工企业进行施工验收过程相当缓慢，其大部分原因是由于施工资料不齐全，到施工工作结后才开始后补资料，或者资料的不规范、不完整。正常的施工验收工作应从工程项目开工就开始着手进行，尤其是现场签证、隐蔽验收记录等资要齐全并随时整理。另外，尤其关键的是施工单位应与建设、监理和设计单位保持良好和有效的沟通，并随时收集和整理各方往来的工作联系单、信函、文件等。整个信息管理涵盖项目管理的方方面，设置专门的部门围绕施工过程中涉及到技术、安全、质量、进度、合同集中管理，为最终的竣工验收和事后的交档做好准备。[!--empirenews.page--]
　　结语
　　总之，建设工程是一个系统工程，在进行项目的管理时应用系统的观点、系统的方法进行管理。建设工程项目又是一次性的，每个项目有雷同处也有区别，因此不是单靠某人或每一个人就能搞得好的，也不是这个工程做得好下一个工程就一定做得好，由此可见想做好每一个工程是非常困难的，只有以严谨的科学态度，不断地学习、不段的积累经验才能做好。

《房地产建筑工程项目管理的思考》

本文由职称驿站首发，您身边的高端学术顾问

文章名称： 房地产建筑工程项目管理的思考

文章地址： https://m.zhichengyz.com/p-8164