商业与城市空间的合理组合-浅析城市综合体

　　摘要/在城市趋于成熟的模式化发展中，土地资源的紧缺伴随消费能力的增长日益凸显各种矛盾，城市综合体的产生解决了很多城市矛盾争端并成为社会价值与商业价值的结合典范，在保持经济发展的同时兼顾了城市发展和关注城市的空间需求与市民的消费需求，本文通过对综合体发展中各方面的分析，解析出综合体设计的各种要素。
　　关键词/城市综合体空间组合模式
　　城市综合体的产生背景
　　随着城市的快速发展，城市规模的向外扩张，城市人口数量的膨胀，市区交通的日益便捷，城市中可利用土地资源的稀缺，城市中各种利益之间的矛盾日益突出，导致市民生活成本增加，分散的商业体整体运行效率降低，而伴随国民经济水平的整体上升，国民对于高品质生活的需要也日益增加，城市设计和商业利益的结合使得城市综合体应运而生。
　　城市综合体的产生解决了诸多矛盾，提高了土地使用率，改善了商业空间和城市空间的联系，通过构建立体交通体系提高了城市商业空间的可到达性，通过各种商业业态的合理组合降低了商业投资风险成本，通过商业设计组合多种空间满足了城市生活的多种商业需求，通过景观设计与城市空间结合改善了城市景观和优化了区域环境。
　　洛克菲勒中心的诞生
　　最早出现的城市综合体是美国纽约的洛克菲勒广场，从1930年代开发到现代，逐步成为全球最大的艺术，商业零售，音乐演出中心，该综合体由标准石油的创始人洛克菲勒及其家族拥有，由纽约第五大道数座摩天大楼建筑群组成的城中城，由十八栋底层相连通的大楼构成，1987年被美国政府认定为国家历史地标。
　　洛克菲勒中心的出现，在建筑史上的重要意义在于公共空间领域的使用，该项目引发了对于市民空间(CivilSpace)的重视，通过大楼底层大厅，广场，城市道路的巧妙利用，构成行人的休息区与消费区，从此建筑物不再是取悦皇帝或者上帝的工具，而在1930年代成为服务广大中产阶级的建筑空间。
　　城市综合体的要素
　　1.项目选址标准
　　项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础，项目位于城市中心，是城市经济新增长点，必须具有交通便捷的区位优势必须营造齐备的生活系统。
　　2.开发制约因素
　　城市必须具备足够的终端消费能力城市综合体要求有优越的地段、交通、商圈配套开发商须具有雄厚的实力和高素质对开发商配套资源的要求。
　　3.城市与建筑设计的配合
　　城市交通，空间形态与综合体建筑群的各部分功能需在开发定位和策略的指导下进行协调设计，构筑建筑群的同时也是构筑城市空间，需要对各种需求进行准确判断以满足发展需求。
　　4．市场调查和商业策划
　　准确的了解市场需求，通过各种功能构成形成一定规模体量和市场价值的建筑群体，开发者需结合市场动向和商业目标制定合理的开发周期，来实现逐步实现开发目标设定。
　　5.空间布局
　　在一个城市进行综合体开发时，首先要分析研究该城市的各种零售功能、服务、商务、办公功能以及其他各具体功能的经营现状与发展趋势，其次要分析其经营物业场所的选择习惯特点，结合其对辅助配套条件（可达交通方式、停车位、货物运输等）的要求程度，确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序在城市综合体开发中，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的体系，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化，可以在规划中结合都市综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空间布局，不同类型的物业依据其商业价值最大化的原则进行空间布局。
　　城市综合体的业态规划与建筑设计
　　1.总体开发思路
　　总体思路是综合体的市场定位与整体规划设计的结合考虑，需要进行消费者分析，商业业态分析，整体定位分析，主要业态体量分析，交通组织，空间布局等多方面前期工作。
　　通过项目所在城市分析，制定整体发展策略。通过项目区域背景，确定项目区域形象定位。通过项目行业背景分析，判断项目未来发展趋势和制定合理物业功能配比。
　　2.商业零售设计
　　按照商业零售饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才具有开设集中商业的可能。零售饱和理论公式：IRS=C*RE/RF，其中C：潜在客户数量，RE：人均消费支出，RF：营业面积。商业规模的设定需进行极限测算和业态引力模型计算，公式如下：销售额=购物概率x人口x人均消费开支，商业面积=消费额/单位面积营业额
　　3.酒店设计
　　酒店规模的重要指标是可提供床位数，可结合市场调研报告，由以下公式进行测算：
　　E=NxPxL/(TxK)其中：E=床位数，N=全年旅客人数，P=住宿旅客比例，L=平均住宿天数，T=全年可逗留天数，K=床位利用率
　　4.办公商务设计
　　城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响，需考虑如下因素进行设计：城市商务物业供给总量和供给结构；城市商务物业需求总量和需求结构；城市商务物业供给矛盾分析；城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求），确定城市综合体对城市中心商务的分流指数；中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量。
　　城市综合体的开发模式
　　根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式：
　　1.独立开发模式
　　这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力，这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单。
　　2.合资开发-政府财政补贴模式
　　这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的。
　　3.合作链开发模式
　　现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。合作链模式，一方面能够整合合作双方的资源优势，同时搭建城市综合体开发商业模式的全新平台。
　　城市综合体的运营模式
　　1.开发运营模式
　　大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功能和生活服务，对提升区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用。
　　对于一个成熟的城市综合体而言，项目开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定项目日后的盈利能力、发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利，目前主要有以下两种运营模式：
　　（1）出租持有经营为主
　　一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域，拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。
　　（2）出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合
　　随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主，未来将融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分销售实现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资金投入所造成的资金紧张。
　　2.运营管理模式
　　综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理。综合体的运营管理模式一般分三种：
　　（1）开发商自行管理由出资方共同组建联合发展总公司，进行管理和提供服务，
　　尝试进行统一的物业管理。
　　（2）国外的管理机构参与合作管理由国外的管理机构参与合作管理，还有部分待零售
　　商业建成后输入管理或委托国外机构管理。
　　（3）专业的物业管理公司进行市场管理商业在管理上采用租赁模式，以租代管，统一策划布局，承租方提出方案和资金，由物业管理公司协调开发商统一进行装修。
　　

《商业与城市空间的合理组合-浅析城市综合体》

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