高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定

　　摘要：本文简要论述了多层及高层建筑物地价分摊方法及土地占有份额的确定
　　关键词：高层建筑，地价分摊，份额确定
　　在现代城市中，由于土地越来越稀缺，地价越来越高，以及建筑技术的日益发展，多层、高层建筑物越来越多。不仅办公楼、商店，而且住宅、厂房等也都出现了多层或高层化。此外，人们活动还向地下发展，出现了地下商场、地下停车场、地下仓库等。在城市中心商业区，建筑物不仅多层、高层化，而且建筑物的用途出现了立体化。典型的一座大厦的立体用途是：地下一至二层为停车场、设备用房，地面一至二层为商店，三至四层为酒店，五层以上可能是办公楼，再往上可能是公寓，等等。
　　一、 高层建筑地价分摊的意义
　　随着房地产交易活动的日益发展和产权多元化，一座建筑物只有一个所有者的格局被打破了，出现了一座建筑物内有着众多的所有者或使用者的情况，他们分别拥有该座建筑物的某一部分，如有的拥有地下一层，有的拥有地面一层，有的拥有地上一层。特别是多层、高层住宅或公寓，一户居民往往只拥有其中的一套住房。
　　但是，整座建筑物占用的土地只是一块，在实物形态上不可分割。当这座建筑物的开发商售出其中的某一部分后，该块土地的使用权的一个相应份额也就随之转移，最后是购得这座建筑物的众多所有者按份共有这块土地的使用权，但是大家各自的份额是多少就成了一个需要解决的现实问题。
　　拥有一块土地，不仅享有该块土地的一定权力，而且要承担由此权力而产生的义务。例如，在建筑物寿命终了时或者建筑物被火灾毁灭后，大家决定将该块土地出售，但是售出后的地价收益如何分配；相反，在建筑物使用过程中，政府要根据这块土地位置或价值征收土地税费，该土地税费在各部分建筑物的所有者之间如何分摊。要解决这些问题，就需要解决在建筑物建成后地价如何合理分摊问题，由此找出每个所有者应占有的土地份额。知道了土地占有份额，无论是土地的权力还是义务，就都可以通过它来顺利得到解决了。
　　二、可供选择的分摊方法
　　不同建筑物，不同用途，有着不同的分摊方法，每一种方法都有它的局限性。在实际应用中要具体情况具体分析。这里我就简单论述以下三种方法。
　　（一）、按建筑面积进行分摊
　　按建筑面积进行分摊的方法，是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊，即如果甲拥有的建筑面积为若干平方米，那么他应该享有的地价数额为他所拥有的建筑面积乘以土地总价值与总建筑面积的比率，他应占有的土地份额为他所拥有的建筑面积除以总建筑面积。具体如下：
　　某部分享有的地价数额=(土地总价值/总建筑面积)×该部分的建筑面积
　　某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额/土地总价值
　　=该部分的建筑面积/总建筑面积
　　例如，有一幢楼房，总建筑面积为1000平方米，如果某人拥有其中80平方米的建筑面积，则该人占有的土地份额为80/1000=8％,如果该楼房的土地总面积为500平方米，则该人拥有的土地数量为500×8％=400平方米；或者500/1000=0.5，即每平方米的建筑面积附带0.5平方米的土地面积。
　　这种地价分摊方法在中国香港地区曾经使用过，但后来随着情况的变化，出现了一些问题：香港过去主要采用的是英国法律，根据英国法律，一项财产的共同占有人不得分割财产，只能分配在其中占有的份额，但法律却没有规定按何种方法来分配这种份额。20世纪60年代以前最流行的方法是每个单位分配相同的份额，比如某个大厦有100个单位，则每个单位在土地中拥有的份额就是1/100.那时这种专断的份额分配方法并不影响业主的实际权益，因为它只是在虚幻上产生对土地的权益。然而，在20世纪70年代初期，当许多为期75年的地契在1973年就要到期时，政府决定再批出另一个75年的租期，并需要补地价。这时这种专断的份额分配方法的问题就突出了。假如需要缴纳10万美金的补地价，那么将这10万美金分摊给各在土地中拥有1/100份额的100个业主，最自然的做法就是每个业主负担地价的1/100，即1000美元。但是如果这100个单位中有10个是处在楼底的商店，而在香港，商店的价值占了大厦价值的大部分，这就引起了对这些商店的业主应该负担比他们在土地中拥有的份额要大的地价份额的争论。
　　按建筑面积进行分摊的优点是，简便、可操作性强，但存在的问题也是显而易见的，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。
　　（二）、按房地价值进行分摊
　　为了克服按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量的地价问题，可以根据各部分的房地价值进行分摊。具体方法是:
　　某部分享有的地价数额=（土地总价值/房地总价值）×该部分的房地价值
　　某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额/土地总价值
　　=该部分的房地价值/房地总价值
　　例如，某座大厦，房地总价值为5000万元，某人拥有其中的商业部分，该部分的房地价值为1000万元；另一人拥有其中的酒店部分，该酒店部分的房地价值为500万元。则上述第一人占有土地份额为1000/5000=20％，第二人占有的土地份额为500/5000=10％。
　　但是这种分摊方法仔细研究起来仍然有一些缺陷，例如，根据这种分摊方法的结果，各层分摊的建筑物价值不相等，这在理论上很难解释。从理论上看，各层房地价值有差异的原因，撇开为各层特殊的装修装饰不谈，应该是土地的垂直立体效果不同所造成的，各层的建筑物价值应相同。举一简单例子，可使这个问题得到更清楚的说明；假设整座大厦都是住宅，且每层的面积、户型、装修装饰等都相同，但由于楼层不同，售价肯定不同，如最底层与其他层的价格有差异。显然，各层之间的价格差异不是建筑造价不同造成的，只能归因于土地，是各层占据的土地立体空间位置的不同，从而其可及性、景观、安宁、空气等的不同所造成的。
　　按房地价值进行分摊比按建筑面积进行分摊要复杂一些，但更符合实际情况，主要适用于各部分的房地价值（单价）有差异，但差异不是特别大的建筑物。
　　这种分摊方法也不是安全合理，它仍然存在上述的假设用途、面积、平面布置、装修装饰等相同，而房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷。

　　（三）、按土地价值进行分摊
　　与上述两种方法相比，按土地价值进行分摊的方法会改善这个建筑物价值不等的缺陷，因为它是依据各部分的土地价值进行分摊的，具体方法如下：
　　某部分占有的土地份额=（该部分的房地价值－该部分的建筑物价值）/（房地总价值－建筑物总价值）
　　某部分享有的地价数额=该部分占有的土地份额×土地总价值
　　=该部分的房地价值－该部分的建筑物价值
　　例如，某座大厦，房地总价值为5000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元。该人占有的土地份额为：
　　（100－40）/（5000－2000）＝2％
　　这种地价分摊方法说来是较简单的，只要知道了建筑物占有的土地的价值，知道了建筑物各部分的房地价值，就可以进行。而在现实中这两价值一般都是已知的。
　　但这种分摊也有一定的不足，就是假设未来房地价值是不变动的。由于未来的房地价值是不断变动的，土地价值也是不断变动的，因此，按房地价值进行分摊的方法和按土地价值进行分摊的方法，从理论上讲要求地价分摊不断地进行，但这在实际中不可行，因为进行分摊所需的费用可能很高，另外土地占有份额一旦确定下来之后也不宜经常变动。而如果间隔一定的年数进行分摊，这种间隔期多长合宜也是值得研究的。
　　综上所述，多层及高层建筑物土地份额的分摊方法还需要在实践中不断完善，使建筑物的所有占有者完全公平合理是很难做到的，但基本合情合理还是可以做到的。上述讨论的分摊方法不仅适用于多层、高层建筑物的地价分摊，而且适用于同一层或平房的不同部位分别为不同人所有、房地价值不相等时的地价分摊。
　　
　　参考文献
　　《房地产估价理论与方法》中国物价出版社

《高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定》

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