试论房地产建设项目全过程造价的控制与管理

　　摘要：国房地产起步较晚，但是发展飞猛，房地产投资占我国全社会固定资产投资总额逐年上升，但同时我国房地产建设项目管理水平却没有与时俱进，还停留在比较落后的水平。主要表现在：把项目成本控制的注意力过分的放在了施工环节，轻视房地产项目管理中的技术管理，项目成本控制各阶段“各扫门前雪”，不注重利用先进的项目管理工具和方法，项目运作过程中重施工轻计划等，怎样才能有效提升房地产项目成本控制的水平。在20世纪80年代和90年代初，我国提出了全过程造价管理（wholeprocesscostmanagement-WPCM）的思想和观念，它的主要思想就是要求工程造价的计算与控制必须从项目立项开始直到工程竣工交付使用，进行全过程管理。
　　关键词：工程造价，全过程，控制，管理
　　【引言】就房地产建设项目而言，其工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价，以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。
　　房地产建设项目工程造价控制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段：
　　1决策设计阶段工程造价控制
　　1.1实行招投标，优选设计方案。实践证明：设计施工图一旦定案，85%的工程造价其实已经自然形成，只是需要在不同阶段，运用不同方式逐步将它完整揭示出来，而设计费用此时仅占实际总投资额度的1%，我们可以看出这里的端倪，其重要性应该能浮出水面，我们的工作重点也以此而形成。所以引入竞争机制，通过公开招投标的形式确定优选的设计单位，不仅能保证工程设计的先进性、合理性和准确性，避免或减少因设计质量问题出现在实施工程中变更、洽商，再通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，避免因工程设计落后，影响房屋销售，造成投资损失。
　　1.2改革设计费计算办法。现行的设计计费方法，不论是按投资规模计价，还是按平方米收费，都没有体现优质优价的原则，从目前来看对设计单位最行之有效的方法，甚至工程造价越高，设计收费越高。这种计价办法助长了只重视技术性，忽视科学性、经济性的观念，导致工程设计普遍过于保守，极少进行优化，以致工程造价居高不下，阻碍了技术的进步，对建筑业的正常发展造成不良的影响。
　　对此，笔者建议：首先，可考虑采用签订成本加酬金合同约束设计单位，即在原设计计费的基础中70％作为成本部分，剩余30%部分作为奖励部分，改变与设计单位计价方式，积极促使优化设计方案，对因优化设计而节约投资的，按节约部分给予提成奖励；对因设计单位原因导致工程投资增加的，扣减一定比例的设计费。这样将迫使设计单位更加重视设计方案的经济合理性。其次，审查设计单位编制的概算，对与审定概算偏差较大的，责成重新编制并扣减一定比例的设计费。再则，按设计费的一定比例预留“质量保证金”，待工程竣工后再清算，以促使设计单位加强在施工中的技术指导。
　　1.3积极实行限额设计。限额设计又是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。限额设计是按照目前同类建筑产品在其当地市场招投标价或已结算工程目前修正造价，当然其之后施工阶段中因建筑市场材料波动、实际人工工资涨价等各种风险不再计算，如果在未详细勘察地质状况前签订施工图设计合同时，应在±0.00以上部分建筑标准签订设计合同，设计单位应同时各相关部门要在确保功能满足的条件下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，确保总的投资限额不被突破。
　　投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将同类近期产品我们长期总结积累、审定的工程数量以百平方米含量如含钢量、混凝土等主要数量指标分解到各相关部门，再分解到各单位工程、分部工程，层层分解实现对投资限额的控制与管理，实现对设计规模、标准、数量和预算指标等各方面的控制。
　　积极推动设计单位，强化各设计师经济意识，凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算确定，要用数据说话，要充分考虑施工的可能性和经济性，确保工程的投资估算不被突破。例如做结构的同时也要考虑建筑，尽量外墙面结构一次成形，楼层梁高度与门窗尺寸通盘考虑，减少二次结构，既适当增大梁高尺寸而减小钢筋，又使施工便捷，同时质量更加得到保障。
　　1.4运用价值工程原理优化设计方案。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的成本投入实现产品必要功能的一种管理方法，其主要特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，使成本最小化。例如利用深基础增加地下停车库，停车库既停放车辆又可当仓库，小区可以少建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境，这对于停车位比例要求高的一、二线城市，或地处闹市三、四线城市对仓库要求高的尤为可行。价值工程中的成本略有上升，却能带来功能大幅提高。
　　1.5加强图纸会审工作。自2004年，江苏省已全面实施设计施工图审核制度，我们发现审查单位主要是对规范中强制性条文监督，基本上属于粗线条的，所以图纸内部会审还是很重要，仍应对设计单位提交的设计图纸进行各专业细致的审查，而且应在交到审图单位前全部结束，在此期间发现明显错误和不合理因素，查漏补缺，特别对容易产生滲、漏部位，严格把关，尽可能使用成熟材料、工艺，设计图在不违反规范强制性条文基础上，最大限度地满足业主对该项目功能的要求，以此原则定夺方案，确定工程量，为编制招标文件提供保证。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，有利于控制工程造价。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，尽量使投资最小，而取得最佳的成本效果。
　　2施工阶段工程造价控制
　　按照工程造价理论，该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态管理，确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价，这也是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。
　　2.1工程招投标阶段的工程造价控制
　　2.1.1把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行综合评估，目的是筛选出既有经济实力、良好信誉又有施工经验的优秀的投标人，从而降低工程承包风险。
　　2.1.2根据项目实际情况确定合理的投标条件
　　根据房地产项目多为住宅工程的特点，其工期不长，一般以12月为界，工程总投资相对规模不大，应采取工程量清单、固定合同价格的方式，以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。对于体量大，工期长的项目，应按实际完成工作量结算的项目，在现行计价基础上将预算中可能出现的活口的地方，应详细明确具体计算方法，例如：
　　⑴.按现行计价表、费用定额让利系数的工程预算的具体计算方法；
　　⑵.材料预算价具体计算方法及标准，如质量标准相同时信息指导价超出市场价25%计算方法；
　　⑶.在费用定额、计价表有浮动系数处的具体计算方法；
　　⑷.对已探明地质不良基础或可能出现变化大的工作量，限制不平衡报价条款；
　　⑸.单个预算价与市场完成价超过20%的具体情况解决计算方法；
　　⑹.计价表中存在包干使用的项目实际不一定发生的具体计算方法，如基坑排水、降水；
　　⑺.确需专业承包商施工项目的总包配合费用具体计算方法，如桩基、铝合金门窗、特种门；
　　⑻.对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目，无定额项目及单价、信息价可参照的，具体解决计算方法；
　　总之尽可能的让投标人明确在投标时、结算时详细报价方法，避免今后结算发生纠纷。确定合理、科学的评标原则：对有标底的，可在评标前根据目前建筑市场状况确定合理的中标降低率，在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下，采取合理低价中标的原则，从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。
　　2.1.3建立施工单位奖励制度。对投标人在不影响使用功能、合同工期的前提下，确实有效降低工程造价的合理化建议的进行奖励。如奖励降低造价的50%给施工单位，并明确到具体人的份额，有效推动合理降低工程造价互动性，把合理降低工程造价行为改变为双方的、共同的事。
　　2.1.4严格依照工程招投标有关文件签订工程承包合同，注意合同的结构及合同价，对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款，应以专用条款或补充合同的方式加以约束。
　　2.2加强工程施工事中控制、纠偏
　　2.2.1严格控制施工中设计变更。经论证确需设计变更的，应该力求减少变更费用，可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。
　　2.2.2加强现场签证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素，导致标外工程量项目增加现象，如基础土方量、井点降水、排水等，现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下，确实按实际需要方案执行结果审核、签证，以真实反映实际工程造价。
　　2.2.3严格核实当月实际工作量，对工期滞后的、质量存在问题的，材料价格涨跌的，并以书面方式明确责任方及处理方法，各方书面确认，严格按合同约定支付工程款。
　　2.2.4及时、准确掌握政府、市场等因素对工程造价调价动态。
　　2.2.5对可能存在的工程造价目标风险进行分析，并制定防范性对策。
　　3结算阶段对工程造价的控制
　　竣工结算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。及时、准确地对竣工结算审核，对于总结分析建设过程的经验教训，提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。
　　3.1在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的具体规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、计价表子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。
　　3.2要坚持经常深入现场，掌握工程动态，了解工程是否按图纸和工程变更施工，是否有的洽商没有施工，是否有已经去掉的部分没有变更通知，是否有在变更的基础上又变了。因此，在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核，要深入现场，细致认真的核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。应采取二审终审制，第一审为内审，第二审为外审，严格控制每个环节，层层把关，使工程造价经济合理，符合现行的计价规范。
　　【结束语】房地产建设项目全过程造价控制管理应是有计划、有目标的合同管理，通过采集、积累信息、清单编制、风险管理、签证管理等多方面管理手段相结合的系统管理。在实际管理中，要避免单方面的管理、控制，积极的引入全项目的跟踪审计制度，加强前期计划控制管理。准确定位目标，信息化管理控制，及时有效纠偏，过程管理才能有效地使项目始终处于受控状态，有效提高房地产建设项目投资经济效益。
　　参考文献：
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