城市综合体开发思路

　　摘要：城市综合体（HOPSCA）是城市化过程中衍生出来的都市经济新型业态；城市综合体已不仅仅是一栋栋建筑的组合，而是社会生活的缩影。本文就城市综合体的概念、特点以及开发思路提出了自己的看法。
　　关键词：城市综合体；特点；开发；思路
　　
　　伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式—城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造城”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从
　　万达广场、华润万象城等城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。
　　一、城市综合体的概念
　　城市综合体(HOPSCA),是将城市中酒店(Hotel)、办公(Office)、公园(Park)、商业(Shoppingmall)、会所(Club)等城市生活空间三项以上的功能进行组合,并在各功能之间建立一种相互补充、激发的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体是城市化进程加快,建筑工程技术日趋成熟等因素的必然结果。知名的城市综合体有法国德方斯新城、东京六本木综合体、纽约洛克菲勒中心等,在我国综合体还处于起步阶段,具有代表性的城市综合是深圳万象城、北京万达广场等。城市综合体一般位于城市中心区域,核心地段,具有优越的城市交通环境。随着我国经济和城市化进程的飞速发展,城市综合体成为体现一个城市经济实力的形象。其开发建设在我国各大中城市正如火如荼地进行着。
　　二、城市综合体的特点
　　1、功能复合性。主要是指建筑群体内各功能互补,相互促进,形成一个完整的生活场所。如在综合体中实现购物、娱乐、办公,居住等完整的生活场景,有“城中城”的意思。日本东京六本木综合体综合了城市的许多功能,基本上就是完整的“小城市”,人们在其中可以实现许多城市生活的需求。
　　2、时空连贯性。一是指城市综合体在地面上的连贯性。城市综合体中建筑的规模较大,形成较大区域或几个街区的连续。如美国亚特兰大桃树中心,其总图或整或零地跨越了17个街区,形成了连续,统一的亚特兰大的“中心区”。区域范围内的任何隔断都会为整体设计带来较大的阻碍,而影响到整体效果;二是指在空间上的连续。城市综合体一般位于城市中心区,为了最大限度利用有限的土地资源,城市综合体建筑呈现出向地上、地面、地下空间发展的趋势,形成流动的、连续的空间体系。
　　3、交通立体化。城市综合体具有优越的地理区位和交通环境,在一定的时间内能够聚集大量的人流,车流。为了避免在有限的地块内出现人车混杂的现象,城市综合体常采用立体化的交通模式,以应对大量人、车流在有限地块上出现。同时还可以开辟一定城市公共空间,香港的太古广场,通过将人车流在不同标高上的立体化处理。既解决了交通问题,又创造了宜人的城市公共空间。
　　
　　三、城市综合体开发的具体思路
　　1、注重城市综合体的发展定位。最先的也是最重要的因素是正确的发展定位。对优势、劣势、机遇和风险都要有足够的了解和认识，并知晓市场和竞争环境。然而，地方特色对正确的发展定位特别重要，分述如下：项目地点本身的特点，即地方特色。每个场地都有独特的历史、物质环境，以及感觉和氛围。这些因素综合起来，形成了一个城市中心场地独特的氛围或场所感。某个场地可能是温暖、舒适和宜于人们聚集的；另一个场地可能适合政府功能。为城市中心的再开发项目定位时，由于高涨的土地价值，场地的地方特色常常被忽略。城市综合体项目的定位需要挖掘场地的场所感，并据此来建设。违反场地特点来实施项目的代价巨大。比如，北京三里屯区域的氛围是国际化的、轻松的和个性化的，因而跨国公司的大型办公、大型百货店如PCCW中心主导综合体开发就和这一区域的场所氛围大有抵触
　　2、注重城市综合体的科学选址。科学选址是城市综合体项目成功的关键。与传统的房地产开发不同的是城市综合体项目对选址的要求特别严格，因为城市综合体开发是以商业地产开发为龙头带动相关配套建设的，而交通、人口密度、客户群体等方面的条件又直接决定了商业项目的市场定位，所以从这个意义上讲，选址是日后城市综合体项目成功运营的前提。一般来说，城市综合体项目会优先选址在交通便利、人口相对集中的城市核心区和商业相对集中的次中心区。以广州万达广场的选址为例，它位于广州旧白云机场的南端，周边有三元里、广园新村、柯子岭和机场生活区等几个大型的生活社区，人口相对集中；同时，它西邻机场路、解放路，东接广园路，南依白云大道，更有地铁二号线从其项目经过，可以说交通条件十分便利。另外，附近还有中国音像城、化妆品批发城、三元里五福针织城、挂花岗皮具城等数家大型的商业中心，商业氛围浓厚，配套成熟。
　　3、注重分期开发、商业先行的模式。综合目前我国成功的城市综合体项目可以看出，综合体的建筑面积一般都在30万平方米以上，很显然，如此庞大的投资工程一次性完成是不现实的，因此，城市综合体项目基本上都是走分期开发的道路。此外，分期开发中为何又要商业先行呢？笔者认为，优先开发商业地产有以下优点：一是，通过商业部分的开发能迅速提升周边房地产的价格，为后期配套住宅开发做好铺垫。成熟的商业配套是提高住宅销售价格的重要因素，因此，优先开发商业部分是确保后期开发利润提高的重要方式。广州万达广场开发后，旧白云机场地价高企、地王频出就是很好的例证。二是，商业项目的成功运作有利于后期楼盘的销售推广。通过商业项目的运作可以增加项目本身的美誉度和影响力，同时，也有利于吸引来此购物的客户关注本项目的后期产品开发。
　　4、立足集约，优化布局。以“空间集约、要素集聚”为重点，着力优化城市综合体建设空间布局，促进资本、技术、产业和人才等高端要素集聚发展。在这方面，一是要结合产业转型升级，加强中心城区功能区块产业整合，加快推进营销、制造、物流、金融等“四位一体”的总部经济体系建设模式，依托专业化的城市综合体开发，进一步提升城市的集散、创新、生产、管理、居住五大功能。二是要结合全市基础交通建设，分别在重要交通要道及产业、人口密集区，加强与当地产业相适应的城市综合体建设。
　　四、结束语
　　总之，城市综合体是城市发展的必然产物,是解决城市中心区或重要地段交通问题的有效途径之一。在我国城市大规模建设的今天,如何建立具有完善城市功能的、便捷交通体系的,良好公共生活空间的城市中心区。对城市综合体的模式分类和要点的分析,具有很强的实践建设意义。
　　参考文献
　　[1]崔阳.地下综合体功能空间整合设计研究[D].同济大学,2007
　　[2]董贺轩.城市立体化—城市模式发展的一种新趋向解析[J].东南大学学报(自然科学版),2005,
　　[3]徐洁,林军.商业综合体的城市竞争力模型—以东京六本木综合体为例[J].时代建筑,2005

《城市综合体开发思路》

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