突出阶段性工作方法，实现房地产开发可控成本控制

　　一、企业介绍
　　潞安房地产开发有限公司简介：公司成立于2002年，注册地：长治屯留北渔泽，资本金5000万元。公司性质为有限责任公司，国有控股，股东有山西潞安工程有限公司、潞安上海投资有限公司等。现有职工40余人，全部具有专业技术职称。公司开发的知名楼盘主要有：潞安•颐龙湾小区、潞安•颐丰苑小区等，累计开发面积约200万平方米，楼盘先后获“长治市园林示范小区”、“长治市节能住宅小区”等荣誉称号，企业也多次被评为“守合同重信用”单位，企业目前挺进的市场主要为太原、长治等全国二、三线城市。
　　二、实施背景及内涵
　　1996年实行商品房销售制度以来，具有中国特色的住宅开发建设在进行着一场新的革命。潞安房地产开发有限公司虽处三线城市，但也同其它一线城市大的房地产开发企业一样，经历了政府前前后后对房地产市场的一系列调控，从房子的销售情况切实感受到了房地产消费市场的对房价的敏感。潞安房地产开发有限公司近五年先后在长治市开发建设了“潞安•颐丰苑小区”、“潞安•颐龙湾小区”等楼盘，时间虽不算长，但市场环境及经济发展对企业的要求发生了巨大变化，产品推陈出新，公司必须在消费者及社会各界建立良好的信誉，必须实现有序发展。因此，企业一直旨力于通过探索管理创新来实现企业低成本经营，通过细化管理环节，突出阶段性工作方法实现房地产开发的成本控制，具体做法有：针对规模较大的楼盘（如：“潞安•颐龙湾小区”等）开发，成本控制要着力抓好可控部分，不能改变的国家政府税费，比较透明和占用资金不大的项目可不作为阶段性工作重点。几个主要阶段性工作有：立项决策、设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工结算。立项决策要作好可行性研究，重点分析获取土地费用及建安成本。设计阶段方案设计要作好方案比选，施工图设计要进一步作好设计优化。招标投标阶段，工程招标要参照市场造价指标，合理确定最高限价，引进优秀施工队伍。大宗材料招标要适时掌握市场价格信息，确定材料规格、品牌。施工阶段要优先采用新技术、新工艺、新材料，特别是与施工单位双方签定共同遵守的施工合同。竣工结算阶段全面履行招标投标文件、施工合同，审核施工、设计变更，按单位工程归集费用进行比较。
　　建筑工程可控成本造价控制指项目从立项至竣工交付使用全过程的造价确定、控制。其目的：根据科学的依据，结合投资理论和实际情况灵活运用专业、综合、科学的方法，在达到建筑物最佳使用功能的前提下，取得最佳投资效益，使造价控制在最佳范围，避免各种因素造成的浪费。以公司开发的“潞安•颐龙湾小区”为例，近三年来公司上下以突出阶段性工作方法实现房地产开发可控成本控制这一思路完成了一期工程10万m2建设，工程造价控制基本实现了当初可研报告中制定的经济效益指标，为顺利完成后续工程建设奠定了基础。
　　三、管理成果详细内容
　　（一）、项目决策
　　项目决策阶段是造价管理的开始。在项目的投资决策阶段，项目的经济指标决策和决定采用的各项技术，对项目投资以及项目建成以后的经济效益有着决定性的影响，是项目投资控制的一个很重要的阶段。具体来讲，新建的一个项目在项目建议书批准以后，开发商应会同工程造价咨询机构根据国民经济长期发展规划、地区经济发展的基本要求，对要拟建的项目市场需要及发展前景，建设规模大小，在技术上是否先进适用，经济上是否合理、有利，在社会上能否创造效益，资金落实情况等方面都进行全面、充分的调查、分析和论证，搞好可行性研究。
　　 （二）、设计阶段
　　设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%.但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
　　（三）、招标投标阶段
　　工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：
　　1、招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察。2、做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。3、合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。
　　（四）、施工阶段
　　施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。
　　1、做好合同的签定工作
　　招标确定中标单位后，双方签定合同，应明确合同协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。
　　2、抓好合同管理，减少工程索赔
　　在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。
　　3、从管理模式上着手，建立建设监理制，追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
　　（五）、竣工阶段的成本控制该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据招投标文件、合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
　　1、竣工决算要重点审核施工、设计变更项，核对材料、工程做法与图纸及投标文件是否一致，审核变更造成的工程量增减情况。
　　2、一个单位工程或一个标段可能分为施工总承包和专业承包，工程决算审核批准后要按单位工程或标段归集费用，这样便于核算成本、分摊费用，所有单位工程或标段费用归集起来就是一个单项工程。
　　（六）、结束语：长期以来，习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实，与投资决策、设计规划等是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。因此，项目造价、工期、质量等也是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合评衡，才能做到直接有效。

《突出阶段性工作方法，实现房地产开发可控成本控制》

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