全过程控制系统化管理

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　　摘要：由于市场竞争的日益激烈，房地产开发企业所面临的这一切具有的共同特点就是利润最大化。实践证明，房地产项目成本控制是实现利润最大化的重要管理措施和直接手段。本文对房地产开发项目成本控制进行剖析，并提出相应的对策，对于提高房地产开发项目成本控制效果及效率有一定的促进作用。
　　关键词：成本控制，经济效益
　　一、房地产开发项目成本控制中存在的问题
　　1．没有规范的成本管理制度和体系
　　目前房地产开发企业都很重视成本管理，但由于多数房地产开发企业缺乏经验，公司内部一直没有建立起规范的成本管理体系，包括各类规章制度、岗位职责、控制流程等，更没有专门的部门负责成本管理。
　　2．难以有效控制设计变更、现场签证
　　频繁发生的各类变更和签证使很多房地产开发项目普遍存在管理难点，一方面难以及时掌握最新的变更情况，另一方面也缺乏能够尽可能避免各类不必要变更发生的有效措施。变更黑洞使很多房地产公司十分头痛，部分公司甚至屡屡发生倒签的情况。
　　3．不能掌握项目建设过程中的最新动态成本
　　目前大多数企业都要等到项目完成后才能核算出项目的实际成本，根本无法在项目开发的生命周期内随时了解最新的动态成本状况，这样也就难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问题并及时解决，而在项目完成后才发现问题已经于事无补了。
　　4．不能实时了解大量工程合同的执行进度
　　在项目规模较大、周期较长情况下，合同在执行中会发生各种常见的变更情况。而且由于无法实现实时的管理，致使合同在执行中因信息掌握不充分而产生大量的重复工作，甚至发生不必要的错误。导致超合同付款时有发生，加大成本。
　　二、房地产开发项目成本控制
　　针对以上种种问题，房地产开发项目要有效的控制工程成本，必须做到全过程控制，全员参与，系统化管理。
　　（一）全过程控制
　　1、加强设计阶段的成本控制
　　长期以来，设计人员缺乏经济意识，把如何降低工程造价堪称是与己无关的事，但设计阶段对工程造价的影响可达75%以上，由此可见设计阶段是房地产开发项目成本控制的关键阶段。
　　（1）推行设计招标，使技术和经济有机结合
　　积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，无论工程规模的大小都应进行设计招标，通过招标进行多种设计方案的技术经济比较，优选设计方案。
　　（2）开展限额设计，有效控制造价
　　各专业设计人员在保证功能及技术指标的前提下，必须合理分解和使用投资限额，把技术和经济有机结合起来。并严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
　　（3）采用合同措施，有效控制造价
　　针对目前设计人员经济观念淡薄、设计变更随心所欲等现象，笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款。采取一定的约束力是对设计规范、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。
　　2、招标投标阶段的成本控制
　　（1）项目招标过程中的成本控制
　　工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，笔者认为，在招标过程中的成本控制，业主方应注意与加强以下几点：①招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质。②做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据和资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。③合理低价者中标。作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。
　　（2）做好合同的签定工作
　　要按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等进行明确的约定。在签定过程中，对招标文件和设计中不明确的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性，有效避免索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到合理规避，提高工程造价的控制效果。
　　3、施工阶段的成本控制
　　房地产开发产业虽与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的盈利来弥补。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为：
　　（1）抓好合同管理，减少工程索赔
　　作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行变更，减少不必要的工程费用支出；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务的及时提出反索赔，使成本得到有效控制。
　　（2）严格工程变更
　　施工前，要组织施工人员到现场踏勘，对图纸进行会审和技术交底；对于通过设计变更扩大建设规模和提高建筑标准的情况，要看是否有原审批部门的批准，尽量减少合同外费用。对不符合程序的口头变更的工程的工程量应不予认可。
　　（3）严格现场签证管理
　　现场签证是工程建设中经常性的工作，必须制定严格现场签证管理程序。这就要求驻地代表有高度的责任感和使命感，做好施工现场记录，做到随做随签，避免日后补签。
　　（4）从经济措施上展开项目投资的有效控制
　　严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。另外，要加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。
　　4、竣工阶段的成本控制
　　该阶段是成本控制工作的最后阶段。以政策为依据，以合同为准绳，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实变更签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
　　（二）全员参与
　　目前许多房地产开发项目决策更多地是建立在少数企业高层的个人判断的基础上，体现更多的是人制，而不是制度。在这种管理模式下开发行业具有自身特点，很多开发项目为抢得市场先机而匆匆上马，使得前期工作不充分，从而难以制定合理的控制目标。其次是大多数房地产开发企业对成本控制有片面的理解，缺乏项目整个成本目标制定与控制的机构。房地产开发项目的成本除包括建安工程成本、公共配套设施费用、基础设施费用、报批报建费、财务费用等直接构成房地产项目开发成本的费用外，还包括管理费用、营销费用等各类成本，这些费用又都涉及不同的专业领域。为此，各部门应从各自的专业角度对项目成本进行测算，实行动态管理。在项目实施过程中，各个部门要从自己的专业领域不断的进行调整。成本控制机构定期或不定期召集各个部门的人员进行碰头汇总分析，分析出成本出现偏差的原因，找出纠偏的有效措施。只要这样，充分发挥集体的资源优势，才能使项目成本得到有效控制，从而提高项目的经济效益。
　　总之，成本控制对于房地产开发企业来说极为重要。全过程控制，全员参与，系统管理，才能提高房地产开发项目成本控制的效率和效果，也才能提高企业的核心竞争能力，在新一轮的市场竞争中取得优势地位，使房地产企业获得长足发展的动力。
　　
　　参考文献:
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　　[2]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学,2008.
　　[3]任海城.中远房地产公司项目成本控制的研究[D].西北大学,2006.