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来源：职称驿站所属分类：市场营销论文 发布时间：2012-09-01浏览：41次
摘要本文以西安高新技术产业开发区为研究对象，从居民的构成特征对商业设施规划的影响为入手点，分析西安高新区的商业设施现状研究结合居民需求调查探讨西安高新区现阶段商业设施配套的问题，并结合西安高新区发展趋势，配合社区划分，提出西安高新区商业设施的层级划分，配建类型与规模布局。
关键词：西安高新区，居民构成特征，商业设施规划，社区商业设施
一、引言
高新技术开发区是我国发展高新技术产业的重要基地，为我国的经济发展做出了很大贡献，在各项辉煌成绩的背后也存在着需要进一步完善的问题，如公共服务设施的规划建设需要完善。对于高新技术产业开发区这类城市特定区域而言，公共设施规划理论相对缺乏，从其他国家及地区的经验来看，提供优质的公共服务设施配套，提升园区的工作和生活环境对于高新区的发展是意义重大的。
西安高新区是国务院1991年3月首批批准建立的国家级高新区，它的建立极大推动了当地经济与社会的发展，在辉煌成绩的背后，也出现了园区公共服务设施建设相对滞后的问题，西安高新区特殊的居民构成使其在公共服务设施配建上也有不同的策略，本文旨在从居民构成特征入手，重点剖析这些特征对西安高新区商业设施的影响，并提出相应规划策略。
二、西安高新区商业设施建设现状简析
西安市高新区总规划面积为80平方公里，包括35平方公里建成区、35平方公里二次创业拓展区和10平方公里代管区。其中，商业用地仅占建成区面积的0.67%，且布置较零散，规模偏小，未形成有区域影响力且特色分明的商业中心区。从层级划分上看，西安高新区内商业设施分为园区—社区两个层级，目前辐射范围较大的商业设施主要有金鹰、世纪金花等高级购物中心，其辐射范围已经超出了西安市，面向更大区域的人群，而适合高新区居民进行商业娱乐活动的场所略显缺乏。
社区级商业设施的配建与社区的规模关联紧密，大型住区内配建商业中心，服务完善，规模较小的住区，商业设施配建比较简单，只有一些小型的超市满足居民的日常需求，且多沿城市支路布置，服务于周边居民，社区商业体系不完善。
总之，西安高新区商业设施主要存在的问题一是缺乏一个高层级的商业中心，二是社区商业体系不完善。
三、西安高新区居民构成特征对商业设施建设影响
西安高新区居民的构成特征对于这个区域的商业设施配建有重要的影响，本节主要分析西安高新区居民年龄特征、职业特征、文化特征、收入特征对商业设施建设影响。
作者通过对西安高新区统计资料以及建成区内高科花园、中华世纪城等多个居住社区的抽样调查发现，这里的居民具有年青化，文化程度高，收入水平高、主要以公司职员、专业技术人员等作为职业的特征。
年龄特征对于商业设施的建设主要体现在消费观对于商业类型的影响上，不同的年龄阶段具有不同的消费观念，青年人追求时尚，尝试新的生活，力图表现个性，在以青年人为主要构成特征的高新区内，从园区级到社区级商业设施规划上，特色化都要作为重要因素。
职业特征对于商业设施的影响从居民的生活习惯上体现，高新区内的居民以脑力劳动者为主，脑力劳动者思想常处于高度紧张状态，“拼命工作、拼命娱乐”是他们的生活方式，在紧张的工作之余，他们需要很多途径来缓解这种压力，咖啡厅、酒吧、KTV等商业设施是他们的优先选择。
收入水平对于商业设施的配建影响体现在购买力对商，居民收入水平首先影响着商业业态的类型，在人均收入1000美元以下时，百货商店是主要类型，收入水平提升，超级市场、便利店、仓储式商店和购物中心就会产生。
在居住分异众多调查中发现，收入较低社区的居民更强调与生活密切相关的商业配套，中等收入居民除此之外，更愿意其中的中、高档休闲设施，如专业经营、集聚消费和较高环境要求的商业文娱休闲设施。高收入社区居民的消费观念、消费方式和出行方式以及社会交往活动有着很明显的特点，在社区中更会包含更加广泛的交往内容，比如阅读、商务、会谈等社交活动，会所里的阅读、商务、会谈是中青年之间的主要方式。在以中高收入为主的西安高新区应充分体现这些特征。
四、西安高新区商业设施规划策略
1.打造园区级商业中心
以高新区一期用地构建城市级商业中心，结合一期用地重要的交通区位条件，现实发展条件，现状用地条件，周边人群构成条件，优化其城市定位，用以完善高新区的商业层级结构，形成高品质的商业中心。
规划金融商务区，大型企业集酒店服务区、国际精品区、餐饮娱乐区四个区域，对于业态的设置充分考虑人群特征的需求，办公区域的设置考虑银行、保险、证券、企业等的办公需求。酒店类考虑商务往来、会议会务、大企业高管居住等需求、购物餐饮类考虑高新区内企业中高层、白领、商旅人群的需求。
整合现有资源，策划具有体现高新区居民特征的商业项目：（1）文化艺术城项目，规划艺术沙龙、展览馆、超市、国际书城、五星影城、艺术茶室等商业业态。（2）私人会所，规划保龄球馆、网球馆、羽毛球馆、乒乓球馆、洗浴会所、减肥会馆、瑜伽馆、跆拳道馆等商业业态。（3）美食不夜天项目，规划高档西餐厅、全球小吃一条街、中档西餐厅、普通西餐店、陕西名吃店、中国各地名吃店、中档中餐厅、普通中餐店、中档中餐厅、高档中餐厅、快餐店等商业业态。
2.构建完善的社区级商业设施体系
首先对西安高新区进行社区划分，大型社区人口规模大体3万—5万人，用地规模60—120公顷。中型社区人口规模大体为1-3万人，用地规模为15—60公顷。小型社区人口规模控制在1万人以下，用地规模在15公顷以下，并考虑居民构成差异性进行调整。
表1西安高新区社区划分一览表
社区序号 人口规模 用地规模 社区构成 社区居民特征
A 6万 151.34 新建产业配套社区 年轻、收入高、文化水平较高
B 3万 79.22 杰座公寓、枫叶新都市、高科新花园等 收入水平高、文化水平高
C 13万 393.11 新建产业配套住区 年轻化、收入高、文化水平较高
D 3万 64.7 八号府邸、枫林意树等 收入高、文化水平较高
E 4万 87.23 枫叶新家园、高科花园、枫景观天下等 年轻化、收入高、文化水平较高
F 5万 148.63 紫薇龙腾、含光佳苑、双威温馨花园、云顶园等 收入高、文化水平较高
G 5万 132.39 枫林绿洲、大唐世家、罗曼公社等 收入高、文化水平较高
H 5万 132.90 唐元新苑、明德门小区、唐元假日新城等 收入高、文化水平较高
I 5万 143.37 高科尚都、缤纷南郡 收入高、文化水平较高
J 6.5万 221.26 紫薇田园都市、田园国际公寓、西安逸翠园 收入高、文化水平较高
K 5万 158.50 新建产业配套社区 年轻、收入高、文化水平高
L 2万 52.26 新建产业配套社区 年轻、收入高、文化水平高
M 1万 24.69 新建产业配套社区 年轻、收入高、文化水平高
N 3.5万 92.97 新建产业配套社区 年轻、收入高、文化水平高
O 4万 108.36 新建产业配套社区 年轻、收入高、文化水平高
P 3.5万 74.40 新建产业配套社区 年轻、收入高、文化水平高
Q 2—2.2万 42.65 新建产业配套社区 年轻、收入高、文化水平高
图1西安高新区社区划分示意图
资料来源：作者自绘
在对西安高新区社区划分的基础上，构建社区商业体系，结合上文各社区的居民特征，确定西安高新区社区商业设施的配建类型及规模。
表2西安高新区社区商业配置项目表
类别 功能 业态名称 设施内容
建筑面积（m²/千人）
必备性 商业服务 菜市场 农副产品交易
25
小餐馆 各类特色家常菜
20
洗浴美容 洗浴、桑拿、美发、美容
35
超市 日常用品经营
60
银行 银行业务服务
5
指导性 商业服务 生鲜超市
蔬菜、瓜果、肉类食品
20
家居用品
家具、家电、卫浴
20
地产中介 房产投资、理财
6
服装店
6
诊所
医疗卫生保健 4
药店 3
日用百货店 日用百货零售 40
文化娱乐（ktv、茶室） 休闲、休憩 30
便利店（24h） 日常用品经营 40
洗衣店 6
早点供应 20
物资回收 废品回收 26
其他 各类特色小型商业 1-20
资料来源：作者根据相关资料整理
社区商业设施采取三种布局模式，第一，邻里商业组团式布局模式，布置在交通便利的区域，作为集购物、餐饮、服务业为一体的生活空间，此类布局主要从高新区原有商业设施基础上扩大规模，丰富业态。第二，沿底商进行布局，利用住宅的底层开发商业，使商业与社区环境配套，服务社区居民生活。第三，社区购物中心模式，布置于人流集中，交通便利的地段，形成为当地居民服务的商业块状布局，集购物、服务、休闲、娱乐于一体，能满足居民多样化的消费需求。
五、结语
对于西安高新区而言，为居住生活在其中的居民配建高质量的完善的公共服务设施对于高新区的可持续健康发展有着至关重要的作用，商业设施是构成完善的公共设施体系的重要组成部分，而居民的构成特征则是对西安高新区进行商业设施规划时需要考虑的重要因素，本文从西安高新区居民构成特征对商业设施配建的影响着眼，结合相关理论提出了西安高新区商业设施规划的策略，以此希望对西安高新区的健康发展提供一定的借鉴。
参考文献：
[1]王彦辉：走向新社区—城市居住社区整体营造理论与方法[J].南京大学出版社，2003
[2]张大维等城市社区公共服务设施规划标准与实施单元研究[J]城市规划学刊，2006
[3]李薇，社区公共服务设施规划建设研究[J].北京社会科学，2010
《基于居民构成特征的西安高新区商业设施规划策略研究》
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文章名称： 基于居民构成特征的西安高新区商业设施规划策略研究
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