对房产工程项目成本控制的探究

　　摘要：本文主要针对房产项目各个阶段成本控制的主要内容、要点及方法提出了一些自己的建议。

　　关键词：房产项目,成本控制,工程造价

　　引言

　　随着房产市场的逐步规范和完善，市场竞争日趋激烈。土地公开招标，对开发成本要求进一步透明化，目前浙江地区相继开始推行公布房价成本清单，让公众可以了解开发过程各个环节的真实成本。这些外部环境以及内部管理的需要，对项目成本管理与控制提出了更高的要求。

　　一、房产项目成本管理中存在的问题

　　随着商品房交易市场化不断深化，房产企业之间的竞争也日趋激烈了，而作为影响房产企业经济效益的两大重要因素之一的成本，却没有得到足够的重视。那么现行的房产企业在成本管理上主要存在以下几个方面的问题：

　　1成本管理意识存在误区

　　目前，有许多的房产企业没有实行“全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些企业认为既然成本管理的重点在设计阶段，其他阶段的成本不管理也影响不大;有些企业认为成本构成中最重要的是提供材料和设备;其实这些都是错误的观念，房产企业已经开始走上精细化管理的道路，任何微小的成本、任何的成本要素都应该纳入成本管理的范围，同时企业的成本是由于全员的活动而产生的，所以全面成本管理是房产企业现代成本管理的核心。

　　2成本管理制度体系不完善

　　许多房产企业没有完善的成本管理制度体系，成本管理处于粗放状态。虽然一些企业也建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中却是形同虚设，一些企业因为各部门岗位责权利不相对应，以致出现了干多干少一个样， 干好干坏一个样的局面，即使兑现了也是受奖的不公，受罚的不服。

　　3成本管理的方法落后

　　传统的房产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，无可挽回。这种管理模式，与现代房产企业管理的要求相差甚远。不能及时准确地发现成本管理中所存在的根本问题及原因，难以对症下药，采取有效措施降低成本，使效益大量流失。

　　三、房产项目的成本控制

　　1 项目策划阶段的成本控制

　　策划是项目开发成败的关键，此阶段主要通过对项目进行可行性分析，找出各种可行的备选方案，分析和评价方案的收益和风险情况，最终做出决策。此环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。

　　(1)通过拍卖方式获得开发用地，土地拍卖合同中的各项条件及要求须经过充分的调查和研究，确保资料的准确性。如对用地上的地上建筑物、构筑物以及地下管线等进行详细勘察;对合同中已包括的若由政府承担的水、电、煤气、大市政和公建配套增容费及建设费，调查政府的履约能力，分析预交费用返回可能存在的风险;属于垄断性经营企业或事业单位的收费，由于任意性强，收费标准偏高，须充分考虑公司实力及与相关单位的关系。

　　(2)对项目的买断及以合作方式开发，法律风险及道德风险相对较高。项目买断应明确买断的内容、范围、交付验收标准，同时考虑手续风险;项目合作开发主要考虑合作方式、分成比例、交房时间和标准等。

　　(3)对于异地开发项目，应充分利用当地的人力资源、信息资源和人际关系资源，了解当地的相关规定与政策，在不违反项目开发原则和法律法规的前提下，争取尽快拿到各项批复，减免各类规费。

　　2 规划及设计阶段的成本控制

　　规划及设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段，对工程造价、工期、质量以及建成以后的经济效益都起到决定性的作用。项目规划及设计一般分为方案设计、初步扩大设计和施工图设计三个阶段。在实施过程中须层层控制，技术和经济应有效结合。

　　3 招投标环节的成本控制

　　招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作。这个环节成本控制的要点主要是投标单位的选择、招标文件的编制、评标和定标。

　　(1)尽量采用施工图招标，施工图比较完备的情况下，采用总价包干形式，有利于造价的控制。也可采用工程量清单进行报价，使投标单位可以集中精力进行单价分析和施工方案编写，避免各投标单位所报工程量相差太远，利于评标和选择合适的施工单位。

　　(2)选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工单位。在条件成熟或积累开发经验的同时，建立长期合作的战略联盟。

　　(3)采用合理低价中标，避免投标单位低于成本价恶意竞争。只有通过对投标单位充分了解和互信的情况下可采取最低价中标，最低价中标后不再压价，因为从长远考虑，这种做法不管是对规范管理还是工程造价控制都是不利的。

　　(4)签订承包合同时，要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素事先约定，确保双方按约履行。

　　(5)通过对风险的预估，考虑采取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，是提高工程造价控制的有效手段之一。

　　4 施工阶段的成本控制

　　施工阶段投入的资金量是最大的，此阶段的成本控制的要点主要是设计变更及现场签证、材料的供应及工程款的支付等。

　　(1)编制成本计划和工作流程，落实现场管理人员各自的职能和任务。按照监理规定和实施细则，完善监理职责分工及相关制度，落实监理的责任。

　　(2)加强施工前的审核工作，熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化较大的部分作为重点控制对象，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。

　　(3)建立工程变更现场签证管理制度，明确各部门的分工及责任，部门之间相互制约，使其管理科学化、规范化。工程变更既要满足工程施工及使用功能需要，还要考虑经济合理及投资节约。

　　(4)施工方案及施工措施等，应从组织、经济、合同等多方面采取措施控制成本。对主要施工技术方案做好论证的基础上可以应用新材料、新工艺、新方法，提高劳动生产率和缩短工期。

　　(5)施工中所用的各项材料的选型应在招标前确定;编制材料计划，对可能出现的问题留出相应的时间;加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。

　　(6)合理安排施工顺序，综合考虑配套工程与总体工程、主体工程的进度衔接，减少二次施工造成的浪费。

　　(7)做好工程记录，保存好各种文件和图纸，为处理可能发生的各种索赔提供依据。

　　(8)定期对工程费用进行分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施。

　　5 材料及设备采购环节的成本控制

　　由于材料设备费占工程建安造价的比例相对较高，因此也是建安成本控制的重点。材料及设备采购环节成本控制核心主要是计划性及对价格信息的掌握。

　　(1)研究目标市场对材料设备质量、档次的重视和敏感程度，分析材料设备的性价比，保证同一楼盘各部件的用材质量档次一致性。

　　(2)必须做好市场价格的管理工作，只有掌握材料设备价格，特别是大宗材料设备的价格变动趋势，才能控制好材料及设备采购价格。

　　(3)对于甲供的材料设备，在满足结构安全和使用功能的前提下尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料设备，并把握好订货时机。

　　(4)对于施工企业自行采购的材料设备，可以采用在保证质量的前提下合理限价，双方共同承担风险。

　　6 工程预结算环节的成本控制

　　工程预结算环节成本控制的难点在于信息资料的完整性、及时性和准确性。工程预结算成本控制主要考虑对承包人提供的预结算的审核、钢筋用量的核实、费用价差的调整、工程变更签证费用控制、违约及索赔的处理。

　　(1)预结算审核时应注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同对成本的影响。结算工程必须有竣工验收单，甩项工程必须在结算中扣除。

　　(2)选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责的工程造价咨询公司进行钢筋计算工作。企业内负责审核的人员须抽查核实造价咨询公司的计算工作，并下现场了解绑扎的具体情况。

　　(3)做好工程变更现场签证及预算增减账的清理，重点是材料价差的调整。

　　(4)严格按照合同及相关规定，合理确定技术措施费、提前或延误工期奖罚、优质奖等相关费用。

　　(5)实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。

　　7 期间费用成本控制内容

　　期间费用主要有财务费用、管理费用等，由于项目开发过程周期长，受环境影响及变化较大，期间费用灵活性很高，应加强对费用的计划、监督和控制。

　　8物业管理阶段成本控制内容

　　物业管理阶段指保修阶段的成本管理，主要是分清开发商、物业公司及用户各方的责任，杜绝非开发商责任所发生的保修费用。同时加大物业公司的监管力度和维护保养，减少维修量。

　　三、总结

　　房产企业成本管理是房产企业管理的核心内容，成本管理的好坏直接影响到房产企业的经济效益和市场竞争力，通过成本管理可以减少和杜绝企业中的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。但由于房产企业在我国还属于一个新兴的行业，其发展的时间不是很长，多数房产企业在项目成本管理认识上存在误区，在具体的实践应用中存在许多问题。因此，房产开发商对成本管理引起了高度重视，如何改善成本管理对加强房产企业经营管理有着重要的现实意义。

《对房产工程项目成本控制的探究》

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