房地产论文发表简析当下房屋租赁的发展趋势

　　论文摘要：与房屋市场的震荡下跌相比，房租水平相对平稳，确实存在一定的倒挂的情况。在这半年来，房屋租赁市场行情虽然没有继续上涨，但目前至少是延续了之前的行情，与上年相比，环比有所下降，但同比变化不大。

　　引言

　　每年大学生毕业季来临前的5月底6月初，房东都会通知租住在海淀区魏公村小区8号院的李清泉涨价，但今年房东好像把这事给忘了。其实，很多眼下正在找房的租房客们都发现了，现在的房租跟一年前相比没有太大的区别，而且可供挑选的房源也多了很多。

　　租赁行情降温

　　李清泉所在的魏公村小区周围高校林立——东面挨着中关村南大街，西面是北京外国语大学，北面是北京理工大学，南面是中央民族大学，更外围一点的还有北京舞蹈学院、中国青年政治学院等院校。每年6月大学生快毕业的时候，小区里到处都会贴着求租的纸条，房东也会以这个为理由要求涨房租。

　　从2011年到现在，李清泉租住的中央民族大学附近的这套两居室，房租已经从4000元/月涨到了4800元/月。但今年的6月份已经过去大半了，房东却一直没提涨房租的事情。

　　由于魏公村小区周围高校众多，而且2010年开通的4号线刚好从小区旁边经过，因此这几年每年的房租都会有较大幅度的上涨。但今年春节之后，小区里的房租几乎就没怎么涨过。李清泉说，他最早从2007年开始租房，当年同类型的两居价格大概在2500-3000元左右。

　　北京市统计局发布的数据显示，5月份北京住房租金同比上涨1.2%，环比涨幅为零。而在4月份，北京住房租金环比下降0.1%。北京住房租金连续两个月环比未出现上涨。

　　链家地产经纪人吴晋对《中国经济信息记者》介绍说，房屋租赁有两个旺季，一个是春节之后的3月，另一个就是大学生毕业季，即6、7、8月。一般来说，旺季里房租会有一定幅度的上涨，月租涨幅会达到两三百元。但在眼下的这个6月，情况却有些不一样。

　　据悉，西城、海淀、朝阳、丰台、方庄等众多区域的租赁市场，与去年的火热相比，稍有降温。梨园区域的一家中介门店经理向本刊记者介绍，进入六月以来，到店咨询租房的客户人数比较稳定，与5月没有明显变化。“例如附近海棠湾小区的两居在2200-2400元/月，装修条件较好的房源能达到2700元/月，自今年开年以来，租金基本上都维持在这个水平，6月并没有明显上涨。

　　通州果园区域一门店的租赁经纪人也表示，近期成交的租赁房源价格相对稳定，部分房源相比年初同等房源的租金水平，甚至出现一两百元的下调。

　　吴晋介绍说，目前由于房价行情看跌，一些有房的业主转卖为租，这也增加了可供选择的房源，所以客户都会考虑一番再决定。

　　供需矛盾缓解

　　北京的房价对房租有明显的影响，毕竟房价已经进入下跌空间，停涨乃至下降的房价都制约了房租的上涨。

　　据悉，国家统计局6月18日发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中35城价格环比下降，20个城市与上月持平，仅有15个城市上涨。5月份70个大中城市价格环比、同比的最高涨幅双双收窄，而最低跌幅则双双扩大，其中一线城市房价出现松动，上海、深圳房价甚至转跌。下半年楼市将会延续上半年以来的下行趋势，而短期内这种继续下沉的态势不会转变。

　　吴晋也认为，目前二手房买卖市场的不景气，导致了许多房源流入到了租房市场。

　　王先生就告诉本刊记者，他原本打算将在大兴区的一套两居房产卖掉，再到三环附近置办一套房子，但是没想到碰上了楼市调整，房价从最高时的28000元/平方米回调到了25000元左右/平方米。但这价格，依然难卖。于是，考虑之后，他决定不卖了，重新将房子租出去。

　　据悉，另一个驱动房源不断进入租房市场的原因，是经过前几年的连续大涨之后，目前的租金收入已经很可观了。有市场研究人员称，在2008年之前，很多有房的人都瞧不起那点房租，宁愿让房子空着，也不愿让别人糟践。而现在的很多业主都愿意把手里的房子拿出来出租。一天的房租收入就一两百，比较可观。

　　此外，日益向外延伸的轨道交通也将越来越多的远郊区县房源纳入到了租房市场。自2010年以来，昌平线、大兴线、房山线、亦庄线等地铁线路相继开通，而这些区域同时也是近年来新楼盘推出比较密集的区域。以前，这些区域在租房客们眼中可能还是太远，但在开通地铁之后，到这些地方租房看起来也似乎不是不可以接受。

　　而在房源增加的速度越来越快的同时，需求却保持平稳，其增加的幅度甚至略有下滑。尤其是近年来，暴涨的房价以及不断恶化的交通拥堵、雾霾天气，再加上北京市政府清理地下室、打击群租等控制人口的措施，越来越多的外地人选择了离开北京。根据北京市统计局发布的数据，北京市的新增常住人口数量在2010年之前一直是持续增加的，但在2010年达到了顶峰的101.9万人之后，开始连续下降。到2013年，北京市新增的常住人口仅为45.5万人。

　　吴晋就对当下进京人口呈现每年递减的趋势感觉明显。从数据上看，北京租房市场的供需比最严重时曾经达到过1∶7，即7个人争抢一套房源，而今年这一比例差不多只有1∶3。

　　根据我爱我家市场研究院统计，6月上旬北京市租房市场的房源比去年同期相比大幅增长100.2%，而客源增长不超过5成。在此情况下，接下来的租房旺季里房租不大可能大涨。另外，有人士分析，本轮买卖市场的调整周期肯定会比2008年和2011年那两次调整的周期更长，打算卖房的业主会继续观望，会有更多的房源持续流入租房市场，因此未来一段时间里房租大幅上涨的可能性几乎不存在。

　　租赁、买卖倒挂?

　　据吴晋分析，与房屋市场的震荡下跌相比，房租水平相对平稳，确实存在一定的倒挂的情况。在这半年来，房屋租赁市场行情虽然没有继续上涨，但目前至少是延续了之前的行情，与上年相比，环比有所下降，但同比变化不大。

　　房屋买卖属于商品交易，受制因素影响较多，而不同于商品交易，房屋的租赁涨跌有限。

　　数据统计也印证了上述市场表现。本刊记者了解到了链家地产的统计数据：截至6月15日，租赁成交7594单，其中租赁单量环比上涨14.4%，六月业绩及单量均环比上涨。

　　吴晋举了个例子来说明近期租赁市场的相对火热。他提到，5月份房屋租赁的经纪人工资明显高于房屋售卖的经纪人工资。在吴晋所在的九棵树区域的链家门店内，有个租赁经纪人这个月签了18单房屋租赁合同，月薪能达到12000多。而买卖房屋经纪人若干得好一个月才能拿到一万左右，而这需要做成一单售价300万的三居，或者卖出两单170万左右的两居。

　　与房价受制因素过多相比，房屋租金的受制因素则相对简单，房租水平与地段、交通、位置关系密切。而目前，一套价格合适的房子，一般在挂出两周左右就能租出去。在地铁附近的房屋尤其容易出租，记者了解到，在通州区靠近地铁的新华联家园房源租售就十分容易，一居室出租价格可达到2500元左右，两居则在3000—3300元左右，三居则至4000元左右。

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