从城市经济学相关角度浅析我国经济适用房政策的若干问题与几点建议

　　[摘要]：正逢2010年“两会”召开，“住房”再度成为最受关注的焦点问题之一，政府提出大力发展经济适用房以保障中低收入人群住房需求。本文试运用城市经济学的有关理论和方法对我国经济适用房政策的效用进行分析，主要是对以下两方面效用的分析：一是在既定收入水平和均衡价格条件下，经济适用房政策对消费者消费满意程度的影响；二是经济适用房政策对整体住房市场价格的影响。在此基础上，论文指出我国经济适用房推行至今出现的一些问题，并探针对如何解决或改善的措施提出一些建议。
　　
　　[关键词]：经济适用房，中低收入人群，住房保障政策，效用分析
　　
　　[引言]：近些年来建设社会主义和谐社会被提到了社会主义的根本任务的高度。那么,如何建设社会主义和谐社会,如何实现社会公平呢?旨在保障中低收入人群“有房住”的经济适用房和廉租房政策无疑是对上述问题的一个回应，这两项政策是目前我国正在城镇范围内推行的两种主要住房保障形式。“廉租房”由于其保障的对象范围较小、建设量较小等原因，执行过程中的矛盾也相对较少，实践上相对比较成功；而经济适用房建设量较大、争议也较多。本文主要对经济适用房进行分析与探讨。
　　
　　[相关背景]：经济适用房是我国在城市住房体制改革过程中为应对新的社会经济形势、由政府推出的适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的特殊的商品房类型。早在1991年6月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中即提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。为解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年住房制度改革后正式被推出。
　　纵观世界各国的住房政策，住房保障形式大致可分为“明补”和“暗补”两种。“明补”是指政府按一定的标准给予符合条件的居民以特定金额的现金补贴以支持其住房消费；“暗补”则是指政府对住房保障的非现金补贴，我国的经济适用住房政策是侧重住房供给的生产者补贴，属于“暗补”类别。
　　一、 经济适用房政策对消费者消费满意程度的影响
　　为便于比较，假定交易成本为零。如图1所示，设横轴X为消费住房的面积，纵轴Y为消费住房以外其他商品的数量，U1表示无差异曲线，它表示消费者对不同商品组合的满足程度，AB表示家庭预算线。AB线与较低效用的无差异曲线U1相切于E0点，该点表示在既定收入水平和均衡价格条件下，购买X0大小面积的住房和Y0量的其他商品，消费者能获得最大满意度。
　　假定政府不提供任何的住房补贴，在对应的收入水平下，家庭预算线为AB，消费者购买房屋的面积为X0。如图2所示，政府为中低收入家庭提供经济适用房的补贴后，家庭预算线移至A1B，在住房以外其他商品价格不变的条件下，消费者购买Y商品的数量没有变化；而消费者购买住房的面积从X0增加到X1，均衡点从E0移至E1，无差异曲线变成U1’。说明消费者购买住房以外的其他商品Y时收入没有变，而购买住房时相当于收入增加，而且这种收入的增加只能消费在购买住房上。无疑，从增加住房面积、改善住房条件的角度，这一政策是有明显效果的，但是只针对住房这一单一消费选择的补贴又不得不存在盲目扩大住房面积甚至住房套数、政府财政由于补贴面太大而负担越来越重、补贴不够灵活缺乏弹性等问题。
　　在图3中，我们利用无差异曲线的分析方法可知，即使是在E1点不变的情况下（即政府补贴数额不变），如果能将预算线AB移至A2B2与U1’交与E1点也能保证图2所示的购买住房面积增加值，所以，理论上，在此状态下就必定存在另一条无差异曲线U2与A2B2相切于E2点，不难看出U2的消费者满意度要大于U1。政府如果能将相同数额的经济适用房补贴转换为现金直接给予补贴（即把预算线AB移至A2B2）便能实现图3所示的无差异曲线的向上偏移，这表明消费者满意度的大幅提高。其原因在于，消费者在拿到现金补贴后可自由安排消费，视自己的情况安排部分补贴用于住房外，若有剩余还可消费在其他商品上，从而避免了只能用于住房消费的单一选择，增加消费的多样选择性。
　　
　　二、 经济适用房政策对整体住房市场价格的影响
　　根据同心圆模式的划分，我国的经济适用房选址大多都在城市近郊区，原因在于：1）中心区的土地价格过于昂贵而远远超出经济适用房开发的土地成本预算，政府一般也不会将可获得高回报率的中心区土地作为经济适用房的开发用地；2）远郊区由于过长的交通距离带来的出行成本增加以及公共服务设施等的缺乏，也不太适宜进行经济适用房的开发。
　　按照住房高、中、低三档的类别划分，本文将分别分析经济适用房对城市近郊区各类住房市场价格的影响：
　　由于政府干预，低档住房供应量增加，供应曲线右移，短期内导致住房价格下降，同时根据住房退出机制，低档市场吸引了其它收入阶层退出来的投资性需求，导致需求量增大，且需求更为弹性，经过一定时间后，住宅价格回升（如图4所示）。在中高档住房市场，部分投资需求转移至低档住宅市场，导致需求量减少，同时供应量也有所减少，住宅价格下降，其中又以中档住房市场价格下降幅度为大（如图5、图6所示）。由此可见，在理论上，经济适用房在抑制中高档住房市场房价方面还是有一定作用的，但低档住房市场的房价则有可能上升。
　　
　　三、几点建议
　　1）准确界定中低收入家庭的“准入门槛”、减少经济适用房的受众面、住房市场“区隔化”
　　要最有效地补贴中低收入家庭，保障其住房需求，首先要准确界定哪些居民属于中低收入家庭，且这个数目不宜过大。当然，由于我国人口基数大，区域之间的发展程度又存在较大差异，而且同一地区在不同时期也会有变化，确定中低收入家庭的“准入门槛”比较困难。所以，各地区要在国家宏观政策的指导下，根据当地的经济发展水平和居民可支配收入水平，因地制宜地制定适合当地的“中低收入家庭”标准，而且这一标准随着时间的推移也可进行适当的动态调整，使得住房市场“区隔化”，从而真正保障低收入家庭的住房需求，同时又不影响高档市场的正常运作。[!--empirenews.page--]
　　此外还应注意在实施过程中要严格按照申请、审批和公示的制度进行，并发动公众进行积极监督，尽量防止本该属于中低收入家庭的补贴却由高收入家庭享受的现象发生。
　　2）变“暗补”为“明补”
　　“暗补”即住房实物补贴与“明补”即现金补贴相比，可以促进中低收入家庭最大限度地消费住房，在住房制度改革之初、我国住房自有率不高的情况下，经济适用房政策的“暗补”有助于提高住房自有率和住房条件。
　　但是，随着经济适用房进一步的大量的建设，建设量加大以后，管理起来更为不易、政府财政负担不断加重，此时的“明补”相比“暗补”效率更高（图1-3所示），所以随着住房制度改革的深入，以及我国土地资源越来越紧缺，住房政策的补贴也应该逐步变“暗补”为“明补”，以提高广大群众的效用满足水平。
　　
　　［结语］：总之，经济适用房是一项长期的政策，关系到千家万户特别是低收入家庭的福利，因此更有必要对其中暴露出来的问题及早予以解决，而不是一棒打死。“人人有住房”，相信这样的梦想会在不远的将来成为现实。
　　本文的经济学分析限于理想状态下的探讨，有待实践中进一步的论证。
　　
　　
　　［参考文献］：
　　１．赵民，陶小马编著．城市发展和城市规划的经济学原理．北京：高等教育出版社，2005.
　　２．邓卫．关于经济适用房建设的反思与对策[J]．建筑学报，2001（8）：39-41
　　３．钱瑛瑛．中国住房保障政策研究——经济适用房与廉租住房[J]．中国房地产，2003（8）：57-60
　　4．蔡金水．都是经济适用房惹的祸[J]．观察，2004（11）：32-33

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