住房公积金管理研究

　　摘要：住房公积金制度创建以来，正是我国房地产业飞速发展时期，不少城镇居民用住房公积金贷款购买、建造了住房，改善了居住条件，住房公积金的作用愈来愈为大家所认同。本文分析了提高住房公积金管理有效性的对策。
　　关键词：住房公积金，房地产，公积金管理
　　
　　一、住房公积金归集方面的有效对策
　　由于目前在全国所有实行住房公积金制度的地方中，外商投资企业、私营企业的归集在很多地方还是空白，而云南作为一个私营经济发展较快的地方，要在私营经济领域内推行住房公积金制度，我个人认为应做到以下几点:
　　（一）加大宣传力度
　　中心可通过各种媒体如电视台、报纸、广告标语来对住房公积金制度进行广泛宣传，让老百姓对住房公积金有了全面的认识，让职工了解实行住房公积金制度可以为其带来的各种好处，如企业为职工缴纳的部分可在税前抵扣，职工个人缴纳的住房公积金在计算个人所得税时可直接作为扣除额等等，让住房公积金做到家喻户晓，提高职工和单位缴纳住房公积金的积极性。
　　（二）健全住房公积金支取和转移制度
　　在外商投资企业、私营企业中上班的职工，他们都具有极大的流动性，由于住房公积金支取和转移的限制比较严格，因而对这些人来说，他们缴纳住房公积金的意识就很差，他们很大一部分是会抵制缴纳住房公积金，中心只有针对其流动性大的特点，设计一个方便他们提取和转移住房公积金的方案，来提高企业职工缴纳住房公积金的积极性。
　　（三）请其他行政执法机关帮忙
　　法院、税务局、工商局等对企业来说都有一定的威慑力，在推行住房公积金制度时，中心可邀请上述单位一起帮忙执法，来加快住房公积金的推行速度。云南省的企业养老保险就是委托地方税务局代为收缴，并且获得很大的成功，今后，中心可以探讨使用这种方法来归集私营经济的住房公积金。
　　
　　二、个人住房公积金贷款方面的有效对策
　　由于住房公积金贷款品种单一，使住房公积金受众面不宽，住房公积金使用率不高，限制了住房公积金作用的充分发挥。住房公积金个人住房贷款业务要有大规模发展，需要不断创新其贷款品种，以满足多元化的社会需求。
　　（一）当前贷款品种现状
　　从贷款合同的形态出发，贷款品种应包括贷款合同的各个方面，即资金来源、贷款标的物形态、贷款利率、担保形式及还贷方式等。每个方面均有不同的因素，贷款品种就是这些因素的集合。对住房公积金贷款品种进行阐述就要对品种的各因素进行分析。
　　1)从资金使用情况来看，有纯住房公积金住房贷款和组合贷款。因借款人的条件和房屋价款的高低不同，有些借款人能完全依靠公积金贷款达到购建住房目的，而有些借款人受住房公积金贷款额度的限制，还必须再向商业银行借款才能满足购房需要，这就是组合贷款。当前，各地住房公积金贷款额度都有较大幅度的提高，且组合形式的贷款因手续较烦琐，申请者较少，呈递减趋势。
　　2)从贷款标的物形态来看，住房公积金贷款有期房贷款，现房贷款(包括二手房贷款)和自建住房贷款。期房贷款是主流，占绝大部分;二手房贷款因各地房改进度不同而进展不一。
　　3)住房公积金贷款利率受政策影响很大，目前住房公积金贷款期限在一年以内(含一年)的，遇法定利率调整，按贷款约定利率执行，不分段计息；贷款期限在一年以上的遇法定利率调整时，于次年1月1日开始，按照相应利率档次执行新的利率标准。（住房公积金有两档利率即五年含五年以下的；五年以上的）
　　4)从担保方式看，住房公积金贷款有抵押形式、质押形式和保证形式的贷款。住房抵押形式是各地个人住房贷款所普遍采用的;以住房公积金作为连带保证形式的担保贷款，符合公积金缴存长期性和强制性的特点，正在为不少公积金管理机构采用;而质押形式的贷款极少，主要是管理中心要承担质押物的保全责任，不利于住房公积金的风险防范。此外，作为担保方式的一种补充，住房置业担保，正在一些地方推行。因借款人一般被要求将其本人或第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保，就借款人的角度讲，其担保方式仍离不开上述三种。
　　5)从还款方式看，主要有两种，即等额本息还款和等额本金还款(一次性还本付息不算)。由于受管理方式和管理成本的影响，目前采用等额本金还款(即每个月返还的本金相同，利息随本金逐月递减)方式的占绝大部分。
　　表面上综合来看，全国住房公积金贷款品种应有不少，但由于住房公积金实行的是封闭运作模式，各地住房公积金贷款品种其实是非常的少，非常的单一，城镇职工在申请住房贷款时，几乎没有选择贷款品种的余地。
　　（二）住房公积金贷款品种创新设想
　　住房公积金贷款品种的创新应从有利于资金使用出发，以人为本，针对职工的不同需求，开发出新的贷款品种，供借款人选择。1)住房公积金贷款范围应扩大。《住房公积金管理条例》规定贷款范围为购买、建造、翻建、大修自住住房。由于大修的标准很难界定，容易产生扯皮麻烦，因此，大部分地方未对大修进行放贷。现在住房公积金贷款绝大部分是用于购买住房。建造自住住房主要集中在县城、乡镇，但由于种种原因，政策性贷款建房的不多，需加大宣传力度，鼓励城镇居民利用公积金贷款建造自住住房。另外，住房公积金贷款范围应扩大到住房装修。在住房公积金制度设立之初，限制其贷款范围，是为了使更多的人有机会使用公积金，这是非常必要且十分正确的。但是在住房公积金快速发展后，大量资金闲置在银行，十分可惜。若将住房公积金贷款范围扩大至装饰装修，应正逢其时。住房公积金设立的目的是为了提高城镇居民的居住水平，适当的装修是居民提高居住质量的保证，因此，有必要开放住房公积金贷款范围。再者，装修贷款一般金额不大，风险较少。
　　2)推行个人住房转贷款。个人住房贷款期限很长，借款人在这么长的还贷过程中会出现很多可变因素，如欲将房屋变现，或想调换居住条件更好的住房等。由于房产已作抵押，没有赎回抵押权，房屋要申请是行不通的。存在这种顾虑的人不少，影响了贷款购房积极性，为此，有必要开展转贷款业务。在不影响房产抵押和住房公积金还贷的情况下，将房产所有权及还贷义务一并转给新购房者，从而实现住房公积金贷款的流动性。[!--empirenews.page--]
　　3)个人住房贷款利率应灵活设定。其实，个人住房贷款利率就是贷款品种的价格。消费者(借款人)通过价格来衡量该品种的性价比，贷款人则通过价格来实现其利润。显然，单一固定不变的利率不利于贷款的发展。有多种利率的贷款品种供借款人选择，才能满足不同层次的职工对住房公积金使用的不同需求。设固定利率。固定利率的一大优点是借款人非常清楚自己还款金额，但要承担预期利率降低所带来的超额支付风险。贷款人则要承担预期利率上升而带来收益降低的风险。一般而言，确定固定利率时，要高于同期利率水平，且贷款期限愈长，利率亦高。选择固定利率，需要借款人对宏观经济的走势有一个正确的把握。可变动利率。顾名思义，它是随市场利率变化而变化，缺点是借款人无法准确预计还款金额，容易生产违约风险。当然，可变利率可以降低预期利率下调时多支付的利息额，于借款人和贷款人似乎都有利。设合同利率。针对当前提前还贷现象严重，而贷款人制约手段不多的情况，住房公积金贷款还可采用更灵活的利率政策—合同利率。在借款人签订贷款合同时，将利率和履约情况捆绑起来(如提前还贷)，实行一种较一般水平略高的利率;如借款人承诺按其还贷，则可实行较一般水平略低的利率。这种合同利率既可给借款人带来实惠，又降低提前还贷带来的收益损失。
　　4)以人为本，灵活确定还款方式。在等额本息还款和等额本金还款方法的基础上，针对不同收入群体设计多种还款方式。如对收入较低且参加工作不久的青年人，为减轻其初期还款的压力，可将还款方式设计为递增式还款，可增强年轻人对住房的有效需求;针对收入较高，又有一定积蓄的中年人的住房贷款，可将还款方式设计为递减式还款，使其在年老收入降低时，不致还款过多导致生活水准下降;另外还可针对突发事件(如生病住院、喜庆婚宴等需要大笔开支)导致借款人一时无法按期还款的现实，推出间断式还款业务，使住房公积金贷款还款方式更具人性化。
　　
　　三、结论
　　总之，住房公积金个人住房贷款品种因其组成因素多而可组合成若干个贷款品种，但每一个借款人，每一份合同只能选择一个品种。作为贷款人的住房公积金管理机构，惟有不断创新其产品—贷款品种，才能供更多的城镇职工自由选择，满足更多职工对住房公积金的需求。如此，住房公积金贷款才有活力，才更具吸引力。
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