如何搞好和提高工程成本管理执行力

　　摘要：如何搞好和提高工程成本管理执行力？是每个房地产开发企业老板和总经理比较重视的课题，是每个工程管理人员必须研究的课题。靠科学管理，俗语说：说的容易，做起来难。一是靠实行集权管理,二是靠实行目标责任制和科学实施，三是靠成本预警制度。
　　关键词：集权管理；目标责任制、成本预警制度；执行力
　　一．实行集权管理制度的重要性
　　在大型的房地产开发企业中，实行严格集权管理的。为什么这么做？有两点思考。
　　一是靠制度管人，不靠人管人。靠人管人是靠不住的，所以主要是靠制度，其次靠忠诚度，忠诚度是会发生变化的，今年有忠诚度可能明年没有了，给十万块钱有忠诚度，给一千万可能忠诚度没有了，所以强调制度管人，不靠忠诚度管人。
　　二是不给犯错的机会。与其事后惩罚，不如预先防范，堵塞漏洞。房地产行业的特性是漏洞多，黑洞多，古今中外概莫能外。在这样的行业里面，要想做到独善其身，发展得好，走得远，是极其不容易的。所以中国的房地产行业发展20年来，能够站得住的只有万达等少数企业。
　　财务和成本控制实行垂直管理，财务系统包括会计、出纳，都实行垂直管理，隶属总部财务部管理，在总部开工资。成本控制管理也很重要，有句话流行了十几年，“赚钱不赚钱，全在预算员”说的就是成本控制。成本和财务，一个管花多少钱，一个管怎么花钱。垂直管理加强了总部的控制力，对各地项目起支持和监督的作用。比如说像贷款、担保，除了我以外，任何人没有贷款权和担保权，各地项目原则上是没有负债权的，只能由我统一来调配资金。
　　二．实行目标责任制和科学实施的重要性
　　实行项目资金封闭管理。项目实行目标责任制，按目标责任制使用资金计划，不允许到另一个项目调用资金。俗语说：一泡鸡屎坏了一缸酱，这是为了防止差项目把好项目拖死。如果有10个项目，2个不好，8个好的，我们不让2个差的把8个好项目拖垮。
　　1、确定目标决策文件
　　决策前先搞一个目标决策文件，也叫目标责任制，这个文件大概分几十个子项。决策文件不是说简单定项目花多少钱，利润是多少，那是没用的。它分成很多子项，材料、装饰，机电都很明确。一个决策文件做完，还有一次内部做功课的过程，集团总部的成本控制部和当地的项目项目经理、分管领导再进行长时间的交流，叫做功课。这次功课要求一个子项一个子项的和成本控制中心进行交流，成本控制部和项目部达成一致共同认可才行。我们有几项指标是刚性的，不能超支：第一是工程成本；第二是营销成本；第三个管理成本。即使利润超额了，这几项也不能超。如果超利润就可以超成本，有的项目就可以大把大把地花钱。你把成本降下来，可以多拿奖金；把利润搞上去，也可以多拿奖金，但有几样目标是不能动的。
　　做完这些内部功课之后，才能正式签署决策文件。集团所有项目开工之前，一定会有项目决策文件书。这个决策文件书会有签字组合。
　　由于前期这么些做法，多年来到现在为止还没出现一个超出决策文件的项目。算到的钱一定拿得回来，而不是像有些房地产企业预算利润一个亿，最后项目还亏损，这就是有经验的企业和没有经验企业的区别。
　　2、科学实施
　　首先是选择长期战略性伙伴。施工单位也选战略性伙伴，这是我们定的原则。房地产施工单位必须是二级资质企业以上，由集团统一选，一是为了省钱，二是下面公司就是执行，不会出事。三是施工企业有战略协议，每年都能保证他的施工量，他就会珍惜，他就不会把功夫下到人身上去。我们企业还有一个红黑名单，上了红名单就给你优先投标机会，给你一些优惠的政策；上黑名单不仅不允许参加投标，还把法人的身份证号码给写上，防止他重新注册公司再来。
　　二是原则上实行工程量清单办法。很多房地产企业没有走到这一步，好多还是实行决算制度，容易有漏洞。搞工程量清单，双方没有什么争议，也不存在施工企业闹事等事情。
　　我们有一个想法，要在几年内最终在集团的工程承包这一块形成造价包干制度。招投标不是最科学的，是相互不信任情况下进行的，最科学的是造价包干制度。我相信集团以这样的地产开发规模，再有两到三年，根据工程成本的各种常量、常数，可以建立起一套模型，A标准、B标准、C标准，在哪个城市做，有一个标准，我们就出这些钱，你保证工程质量建完。
　　三．是实行成本预警制度的重要性
　　一个有效的成本预警制度，不应该是一个集团内部的执行制度，更不应该是一个闭门造车的产物，它应该是工程开发企业和施工企业共同遵守的一个制度和流程，它分外部和内部。
　　1、外部成本预警制度的重要性
　　一个有效的外部成本预警制度，成本支出只要超出计划书的范围，马上就会有提示，马上就要进行分析。确实也存在这种情况，有个公司，预算1个亿，他多付了3000万，下去一查，是施工单位加快施工进度，超了进度的30%。多年来，没有超出成本的情况出现，就是因为成本实行预警制度。像有的企业工程没有干完，超付工程款，最后施工单位跑掉了，这种现象在我们那里是不可能出现的。
　　2、外部成本预警制度的重要性
　　一个成本部，不仅要财务审核，还要配有工程人员，是全面跟踪控制。虽然我们定了目标责任制，但还要去做过程方面的检查，结束后去做成果的审批检查。审计过程中也确实发现一些问题，比如说我们的盐城项目，各方面反应还不错，但是审计人员下去后发现他在营销成本和工程方面有些问题。最后经过核实，证实了发现的问题属实，我们把这个公司的有关领导免掉了，为集团挽回了损失。
　　四．总结
　　如何搞好和提高工程成本管理执行力？一是靠实行集权管理,二是靠实行目标责任制和科学实施，三是靠成本预警制度。
　　

《如何搞好和提高工程成本管理执行力》

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