商业房地产项目后评价研究

　　摘要：本文从商业房地产项目后评价的概念及后评价的内容和国内外后评价的研究现状出发，通过对后评价内容、后评价机制、后评价方法的介绍，结合对商业项目的立项决策、项目施工、营销推广及招商情况、项目运营、项目效益、项目影响等各个阶段或不同内容的后评价的研究，为今后完善项目策划、项目实施和管理、项目经营管理等工作创造条件，提高项目的投资效益。
　　关键词：商业房地产；项目后评价；评价机制；评价方法
　　
　　
　　商业房地产项目后评价是在商业房地产项目建设完成之后，对项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究，从而判断项目的实际情况与计划目标的差距，以确定项目策划和判断是否准确，找出产生偏差的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，对项目的现状制订切实可行的对策及措施，为今后完善项目策划、项目实施和管理、项目经营管理等工作创造条件，提高投资效益。
　　1国内外商业房地产项目后评价研究现状
　　国外后评价主要是对国家的预算、计划和项目进行评价。一般来说，这些国家有评价的法律和系统的规则、明确的管理机构、系统的方法和程序。目前后评价的发展趋势是将资金预算、监测、审计和评价结合在一起，形成一个有效的和完整的管理循环和评价体系。
　　我国的项目后评价始于20世纪80年代中后期，10年来中国的后评价事业有了长足的进步，初步形成了自己的后评价体系。我国投资项目后评价的目的是：全面总结投资项目的决策、实施和运营情况，分析项目的技术、经济、社会和环境效益和影响，为投资决策和项目管理提供经验教训，改进并完善建成项目，提高其可持续性。
　　2商业房地产项目后评价的主要内容
　　商业房地产的开发有别于其他建设项目的开发，从商业房地产特有的角度出发，探析商业房地产后评价的内容。
　　2.1项目目标后评价
　　1)商业房地产项目建成后所提供的产品或服务是否满足了国民经济或当地经济发展的需要，促进了相关产业的发展。2)是否提高了居民的生活质量，改善了环境质量等。3)是否有较高的财务或经济效益，满足了资源投入的回报要求。
　　2.2项目决策后评价
　　项目决策后评价主要评价以下内容：项目可行性研究报告编制单位的资格评价；双方是否签订了委托合同；合同中双方的权利与责任是否明确；是否有政府部门下达的项目建议书批复文件、选址意见书等文件，其内容与深度是否符合国家有关部门的规定，是否符合建设单位的要求。
　　2.3项目施工后评价
　　项目施工后评价主要对施工准备工作和施工管理工作进行评价，包括项目开工、项目施工组织与管理、建设资金使用情况、项目建设工期、项目建设成本、项目工程质量和安全情况、项目竣工验收等内容。
　　2.4项目商业运营后评价
　　项目商业运营后评价指项目完成后实际运营情况和预测情况或其他同类经营项目的经营状况相比较，分析和研究偏离程度及其原因，系统地总结项目投资经验教训，进一步提高项目运营实际经济效益。一个商业房地产项目的成败与否，最终的表现就是商业房地产的后期运营是否成功。
　　2.5项目效益后评价
　　项目效益后评价包含财务后评价和社会经济效益后评价。财务后评价主要包含项目实际财务效果的指标；后评价与前评价两者之间财务指标偏离的程度；分析财务指标偏离原因等内容。
　　3商业房地产项目后评价方法
　　3.1对比分析法
　　对比分析法是项目后评价的基本方法，可分为前后对比法和有无对比法。
　　1)前后对比法
　　商业项目的“前后对比”是将商业项目实施前与建成后的实际情况加以对比，测定项目的效益和影响。即项目可行性研究和前评价预测的建设成果等与建成后的实际情况相比较，找出存在的差别和原因。
　　2)有无对比法
　　商业项目的“有无对比”是将实际发生的情况与若无该商业项目时可能发生的情况进行对比，以度量商业项目的真实效益、影响和作用。由于无项目时可能发生的情况没有确定的办法进行描述，只能用一些方法近似地度量项目的作用。理想的做法是在该受益范围之外找一个类似的“对照区”，进行比较和评价。有无对比法应着重评价项目的增量效益和社会机会成本。
　　3.2逻辑框架法
　　逻辑框架法是由美国国际开发署于1970年提出的一种开发项目的工具，用于项目的规划、实施、监督和评价。逻辑框架法是将几个内容相关、必须同步考虑的动态因素组合起来，通过分析其间的关系，从设计策划到目的目标等方面来评价一项活动或工作，其核心概念是事物的因果逻辑关系。
　　在投资商业项目中，逻辑框架法通过对项目层次的清晰描述，使借贷双方和受益者更清楚地了解到项目的目的和内容，以改进和完善项目的决策策划、项目准备和项目评估程序。
　　3.3成功度法
　　成功度评价是依靠评价专家或专家组的经验，综合后评价各项指标的评价结果，对项目的成功程度作出定性的结论。成功度评价是以用逻辑框架法分析的项目目标的实现程度和经济效益分析的评价结论为基础，以项目的目标和效益为核心所进行的全面系统的评价。
　　3.4模糊综合评价法
　　3.4.1模糊评价法
　　模糊数学是在美国控制论专家L.A.Zadeh(扎德)教授1965提出的模糊集合(FuzzySet)基础上发展起来的一门新兴的数学分支。模糊数学着重研究“认知不确定”问题，研究对象具有“内涵明确，外延不明确”的特点。对于这类问题，模糊数学主要是凭借经验借助于隶属函数进行处理。在我国20世纪80年代初，汪培庄提出了综合评判模型，此模型广泛应用于国民经济和工农业生产方面。
　　模糊评价法是将模糊数学应用到多目标综合评价中，能够解决项目后评价中一些难以量化的“模糊问题”，是一种行之有效的定量分析方法。
　　3.4.2层次分析法
　　在模糊综合评价中，还需运用层次分析法确定评价指标的权重。其基本思路是：根据问题的性质和要求达到的总目标，把问题按层次进行分解，分成相互联系的有序层次，然后按照问题的结构层次从上而下，逐层确定同层次上各元素的相对重要性。[!--empirenews.page--]
　　4结论
　　从开发商业房地产项目而引发的某些社会问题来说，后评价工作不单单是商业房地产开发商的事，同时也是金融机构、投资者、相关咨询机构及政府必须承担的责任，因此，做好项目的后评价工作，利于提高投资者的投资决策水平，改进投资效益。可为投资咨询机构、中介机构提供案例，及时修正其研究方法和决策依据，利于今后为其客户做出正确的咨询建议。为开发商提供必要的经验教训，利于其实现商业项目的科学化管理。为银行等相关金融部门提供贷款或投资的依据，及时修正贷款或投资策略。为政府今后促进区域经济增长、吸引外来资金及人才入驻、扩大就业、合理规划商业网点、制定商业物业政策等提供决策依据。
　　参考文献
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　　[2]许仁忠.模糊数学及其在经济管理中的应用[M].西南财经大学出版社，2000.
　　[3]陈建明.商业房地产投资融资指南[M].北京：机械工业出版社，2003.
　　[4]何亚伯，张海涛，杨海红.工程经济学[M].北京：机械工业出版社，2008.

《商业房地产项目后评价研究》

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