构建旧城区和谐发展的新模式 —以青岛旧城开发与环境改造为例

　　摘要新城区的扩张和旧城区的滞后，成为城市建设中的主要矛盾之一。如何正确认识和理解这一“新旧”矛盾（如图1）。旧城区开发中的“拆与建”所带来问题，也成为新时期构建和谐社会的主要课题。研究青岛旧城区的人居环境改造、特色街建设和区域资源整合，比较区域内外的新变化；试图探索新时期适合城市自身和谐发展的新模式。
　　
　　
　　关键词：旧城区开发，人居环境，商住建设，特色街区
　　
　　
　　1.0旧城区的沿革
　　
　　青岛旧城区是早期青岛的城郊地段。据史料记载，青岛早期的城市开埠范围以老市府为中心沿海线呈带状发展。1914年前后青岛市区分为青岛区、鲍岛区，即为欧人区和华人区。鲍岛区位于现在的胶州路、辽宁路段，居住人群基本为社会中下阶层。20世纪20年代日本急于扩张，又在鲍岛区内的上海路、馆陶路开辟了侨居住宅和商业网点，成为重要的商住集中区。二战时期日本独霸青岛，又在胶东路民居区掀起建设高潮，人口数量和人口密度曾均居各区之首，成为青岛传统的商住区。解放后的青岛老市区仅为“海泊河—长春路--延安三路—西南海岸线”范围内的沿海带状地带，包含现在的西部港口沿海区、南部旅游沿海区、中部商住区三大部分。改革开放后青岛城市向东北呈带状形扩张，给处在西南边角地带的老城区带来人口和交通双重压力，此时老区进入旺盛的发展时期。90年代的青岛进入新一轮的城区扩张时期，城市经济重心东移，东部新区进入建设高潮。新世纪初形成“拥湾发展”大框架；此时西部老城区的问题凸显，进入的衰退期。功能区位的改变，丧失了原有的优势，人居环境老化也成为制约发展的重要问题。2008青岛新政时期，青岛进入全面和谐发展的人居城市历史新时期。因此，旧城区的科学开发和人居环境的商住建设成为我们面临的历史性问题。
　　
　　2.0旧城区老化的基本表现
　　
　　首先，从空间结构角度分析，根据青岛的城市开埠和地理现状，城市版图成“三角形”向东北呈带状发展。中部老城区，自身的发展空间狭小、土地利用率低，短期效应等问题，单一的旅游纪念销售业表现为发展禁锢和衰退（如图2）。相比之下，青岛“东部战略”的长期有效的推进，南部沿海历史性旅游区，政府的打造和扶持成为地方品牌性区域。新旧城区的变迁，改变了原有带状发展的城区结构，局部的惰性或激化，逐渐演化为区域的不平衡性。人居空间和城区功能的互为困扰，进一步表现为城市区域性的衰退现象[1]。
　　其次，从物质角度分析。青岛老城区，建筑主要为小住宅和公寓楼。早期20年代日本侵略青岛时的建筑多使用了一些轻便材料，是历史的早期大杂院，这类小住宅多以2--3层为主，损坏严重。公寓楼多为70-80年代公建宿舍、集体福利房，小区无物业管理，是现代城市的城中院。这种多以独立或共用门院为生活方式的矮户区，成为老城问题的集中区。90年代前期首批开发的商住房，底层为商铺，上层为住宅，配套不完备等。建筑形态的老化、道路交通、市政设施等超负荷运转，人群密集、蜗居习惯等，形成物质性的衰退。新旧城区结构的变革与矛盾，呈现出一种扑朔迷离的复杂景象，互相依存，此消彼长。如何依托老区的旅游观光和休闲购物等优势，进行外围人居地带健康有效的融入，如何进行老城区的区域经济、产业资源更新组合；这不仅是城市自身发展的紧急经济问题，更是实践的“科学发展观”，“构建和谐社会”的政治问题。
　　
　　3.0旧城区分化的基本原因
　　
　　城市的变迁除外部结构因素，还有经济政策、发展机遇等内部因素。这里就青岛旧城区的自身发展概况集中分析如下:
　　一、人口问题
　　青岛中部城区由早期的华人区发展而来[2]，老青岛居民多集中于此，本土居民长期受租赁居住人口和外来流动人口的双重压力，商住零售点和流动商贩比例高。城区空间上，同时又受扩展区人口的冲击。原以中山路中心的老城区，地域偏于海边，外来人口的入住空间少，无新经济注入。老城区成为无活力的“重锤形”人口分布的中心地带（如图3）。总体上人口密度大，人均居住面积不足10m2的窮境，成为为发展不和谐的首要问题。
　　二、交通问题
　　青岛城市三面临海，前有海岸线、中有城市山林、后有海泊河李村河阻隔，东西不畅，南北拥堵，不得已的单行道交通管制。形成青岛特有的“倒T”形的总体交通路网和交通流量分布（如图4）。中部老城区是青岛的腹地；不仅承载着各沿海景区和市区各部分的枢纽性交通，同时受东部、北部长途汽车站、飞机场等窗口型经济运营的多重压力。
　　三、政策与管理
　　自身发展空间和政策的双重短缺。原有的老城区，无储备用地，新建项目的选址多是落空，城中院等改造难度大，成为现代城市的盲区。设施老化，模式固化，老城区又成为城市问题集中区。受短期效益影响，易成为政策上的搁置区。
　　四、时代与机遇
　　在城市化加剧的现实情况下，全国各地的老城区、旧城区的物质空间和结构形态互为禁锢的实情比较普遍，受限因素多，机遇少。青岛的旧城区处在沿海带状地带，青岛为首批开放沿海城市，老城区也在80~90年代进入发展的最佳时期，栈桥、火车站、中山路的改造是前部沿海曾领先成为青岛市级商贸中心。随后，前部老城区存在着“短期效益、过度开发”等问题；中部老城区发展机遇减少，渗透能力弱，更是表现出市场饱和经济形式的单一性，老城区的各类城市问题逐步升级。随着中央“科学发展观”的提出，08年前后的青岛特别注重地方特色和品牌战略建设，特别是奥运伙伴城市的营运，老城区的青岛也受新一轮城市建设的影响，开始迈出坚实的新步伐。
　　
　　4.0老区城和谐模式的初级阶段
　　
　　青岛构建和谐城区起步早，但仍处于初级阶段。人居环境的物质性改造，不仅是建筑的拆建工程，要解决好“拆、建、修”的问题，更要解决好城市生态环境的综合问题。涵盖居民的生活、居住、休闲、购物、出行、旅游等切身利益，依据城市的整体资源优势，讲究方法科学，进行土地、产业、文化、信息等资源整合。主要包含建筑改造、交通改造、环境整治、商住市场设施等基础工程，还包括区域经济开发等，探索旧城区开和谐发，营造整体的城市生态环境一大难题。老城区一般开埠时间早，有着长期的历史文化和区域经济沉淀，有其地域风俗、人文习惯的多样性。这些城区的介于沿海旅游区之外，同时又是旧城区的腹地，城市基础设施比较陈旧和老化，由于改造难度大，曾几度成为现代城市管理的盲区。旧城的发展要发掘自身的优势和资源，使之成为城市整体发展的重要组成部分。旧城区环境的专题改造[3]等，既立足于切实解决居民生活困难提升生活质量，又在一定程度上使旧城区的物质性老化、城市人群、区域结构发生着潜移默化的改变。[!--empirenews.page--]
　　（一）在历史建筑集中区，对老建筑进行保护、山头公园进行景观改造、构建小港湾旅游区的规划，开发新的旅游内容。如青岛路上的老建筑、八大关的老别墅群，不仅要坚持“修旧如初”的保护原则，也要讲究保护好老建筑的自然环境，这是青岛的历史文化遗产延续。商业的开发不能贪图眼前利益。上海太平桥地区新天地项目的成为引领各地旧城开发改造的一支标杆。
　　（二）、老商住区进行如道路环境改造、老街坊旧庭院翻修更新改造、城中院改造等多项城市综合环境营建工程[5]，为发展和培育小商品零售业、产品批发市场创造条件。它以综合改造为主，继承原有的城市结构形态的某些特征和组成要素，并适时培育新的增长点，逐渐向市场化或专业化发展，是有效的方式。现在胶州路、即墨路等小商品经济的繁荣的发展和变化，培育发展了韩国城、即墨路小商品街、小港水产品批发市场。浙江义乌起步早，已成为全国有名的小商品批发市场。
　　（三）、老商住集中区整合商业网点资源，为形成市场化轨道的发展增添新的活力，这是老区人居环境和谐发展的有效途径。如台东商贸步行街区（利群、万达商场）依托本街区独特资源优势，不进行大规模拆迁的前提下开发建设，通过环境更新形成特色品牌商业街区，通过综合环境整治，整合商业网点资源，以及协调政策、吸收外地商会、成立特色街管委会，建立了长效发展的机制[4]。苏州的冠前街、武汉的汉正街、重庆的沙坪坝步行街等都是依托自身的历史街区优势，科学的发展探索。
　　（四）、为推出整体强的专业项目，拆除边角破损，修建革新形成全新的环境；城中村、旧厂区、搬迁区等实行多层次地产开发或产业改造开发。如辽宁路电子科技街、登州路啤酒特色文化街（青岛啤酒）、昌乐路文化街等。为使城区功能区位更合理化，进行拆迁、改建、搬迁，这是常用的资源整合方式。它的特点是持续时间长、动迁难度大，改造收益大。适用于城中村、违房区、棚户区的开发或改建，改造中的最大问题是拆迁安置，局部涉及历史建筑、古树明木等保护问题。近年来，上海等特大城市近郊的别墅项目的地产开发、中环内外旧街坊的地块开发都是这种方式，这是城区科学扩展的有效方式。青岛北海造船厂的搬迁，奥帆村的落成实现生产区到生活区合理归位；这是一种是自下而上的整合过程，从根本上解决居民生活和城区功能互为困扰的严重问题，它是一种微观层次的整合过程。
　　
　　5.0探索建立长期发展的新思路
　　
　　旧城区的发展，由原来单一的“岛城空间”正向全面的“海城-山城空间”发展，不仅要进行物质性的环境改造，更重要的是实现老城区功能性上的转变，这是探索老城区和谐发展的关键，也是实现旧城区功能性转变的前提和基础（如图5）。青岛迈入“构筑大青岛”的历史新时期，青岛素有“镶着金边的抹布”的俗语，如何进一步缩小南北差距问题，特别是如何从根本上改变新旧城区差距大的突出性问题，这是青岛国际化发展的一大软肋。因此，探索城市区域性综合环境改善，主要从策略研究、科学专题等以下几点进行科学之路探索。
　　（一）、中部老城区针对人口居住密集、发展空间小、地域狭长的实情，首先商住环境和品牌特色街区的基础改造。通过整合资源，调整结构，制定了“商贸兴区、科技兴市”的指导方针，明确商贸、科技、港口和优强企业四大品牌的方向。择机启动一线六区的“商贸走廊”计划，确立老城区向“大都市文化线区”发展的新目标。东西依托现在构建中的“一线六区”的商贸走廊，南北依托包含中央商务区、中央文化区、中央生活区在内的“都市文化线”，形成东西和南北两线交汇的“都市文化轴线区”。
　　（二）、完善机制，内外并重，整体推进，城市形象和区域环境要协调发展。历年坚持缩小南北差距，东西平衡发展，形成全面的科学发展理论基础和城市运营机制——“特色引领、文化市北”战略；通过打造特色街区品牌，孕育各类的特色街区、文化街、商贸街等。如青岛旧城区啤酒就是依托百年青啤一厂的登州路街区改造为专题的特色啤酒文化街。
　　（三）、整合地域性文化资源，构建引领整体城市专项经济、特色经济的发展，凝聚新文化。专题性项目的地域性建设及强化，是加快开放型经济、税源经济发展的新起点。吸收上海、北京等一些城市创意产业园区、信息产业园区的发展经验，打造中央商务区、中央文化区、中央生活区等。这种开发案例，即实现的区域功能的转换，又最大程度的利用现有资源，营建特有的地域文化。上海石库门——太平桥地区的新天地项目，成为我国21世纪初旧城开发的成功典范。
　　（四）、城市绿地系统的规划与土地梳理，这是建立生态城市根本性前提。如浙江《台州“反规划”案例》就是北大学者一次比较有说服力的探索和实践。青岛现已确立“环湾保护、拥湾发展”战略思想，开始进入了长期营建生态城市的历史新时期。
　　（五）、城市形象规划、景观规划、大学园区规划、旅游规划等专项规划，为塑造健康城区、文化城区，满足都市人文的新形式，提供各项具体又系统的空间环境，这是打造地域文化的真正土壤。结合东部海洋节、会展等国际性文化和展示产业区形成的“山城文化线”、南部“旅游海洋文化线”和西部老传统区的“岛城文化线”，构成形成大青岛主城区的中部“都市文化轴线区”。整体推动城市的CI品牌和国际性，这是一种城市特色战略。
　　（六）、科学建立城市立体化交通体系，加强和改善新旧两城区的内部和外部联系性促使和谐共进的良马宝驹。各地城市的快速路建设、特大城市地铁网的兴起，城际交通等，凸现城市经济圈的组合越显强势。如以上海为中心的长江三角洲组团性城市经济区，成为当前我国最活跃的经济前沿地带。
　　在改造过程中，要及时收集反馈的各类信息，不断整合机制，以适应城市结构变迁，这是导向性经济区向代表性的经济集中区转变的基本条件。能否推动商区功能性建设的长期发展，实现大的功能性空间发展格局，在于及时整理资源与信息，建立长期的管理机制，这是探索长期发展的根本之路。目前，各地旧城改造多处于局部街区改造的初步阶段，能否保持长期健康发展的关键。青岛的举措，是二次探索全面发展的有效开端，随着各城区联动发展，老城区将逐步成为主城区中的“大都市文化中心区”。[!--empirenews.page--]
　　
　　6.0结束语
　　
　　在城市化进程加剧的今天，探索老城区改造的和谐模式，不仅在于老城区商住环境的提升和搞活局部老城区的紧急经济发展，更重要是建立科学的城市运营机制。不单纯的以提高城市土地利用率为目的，而是以改善城市生态环境为目的。旧城发展不能停留在物质性改造和补偿上，而是通过宏观、微观的协调“新旧”矛盾融合互进。“以新带旧，以旧改新”探索新旧城区的和谐及旧城区内部的和谐，更要讲求方式方法。在发展中体现城区空间整理的社会、经济、生态综合效益；在决策中综合审评老城区的经济因素、社会因素、功能因素和城区的经济变化、空间变化，并制定有效利用空间资源的规划；在实践中充分调动政府、普通业主等社会各个层面的积极性，新旧兼顾，短期与长期结合，全面推进。这是一项长期的复杂工程，城市建设者们任重而道远。
　　
　　参考文献：
　　[1]《城市规划导论》邹德慈主编[M]中国建筑工业出版社2002年出版
　　[2]《青岛历史文化名城保护规划》[R]青岛城市规划设计研究院2005编制
　　[3]《台东商贸区综合环境整治工程》[R]青岛翔远市政设计有限公司2004编制
　　[4]《市北区老街坊旧庭院翻修更新规划设计》[R]青岛翔远市政设计有限公司2006编制
　　[5]《青岛城市空间研究》[R]中国城市规划设计研究院2006编制

《构建旧城区和谐发展的新模式 —以青岛旧城开发与环境改造为例》

本文由职称驿站首发，您身边的高端学术顾问

文章名称： 构建旧城区和谐发展的新模式 —以青岛旧城开发与环境改造为例

文章地址： https://m.zhichengyz.com/p-8487